不動産の名義変更を完全解説｜相続・売買・贈与の手続きと費用|Bushizo相続相談室

不動産の名義変更、何から始めればいいかわからない方へ

「親が亡くなって実家の名義がそのままになっている」「離婚することになり、共有名義のマンションをどうしたらいいかわからない」——そんな悩みを抱えていませんか？

不動産の名義変更（正式には所有権移転登記）は、一生のうちそう何度も経験することではありません。何から手をつければいいか迷うのは当然です。

結論からお伝えすると、名義変更の手続きは「原因」によって必要書類も費用も大きく異なります。 まずは「なぜ名義を変えるのか（相続・贈与・売買・離婚など）」を明確にしてから、必要な手順を踏んでいきましょう。

本記事では、不動産の名義変更を原因別にわかりやすく整理し、費用・期限・注意点まで網羅的に解説します。

名義変更が必要になる主な場面

不動産の名義変更が必要になるケースは、大きく以下の4つに分類されます。

原因	具体的な場面
相続	親や配偶者が亡くなり、不動産を引き継ぐ
贈与	生前に子や孫へ不動産をプレゼントする
売買	不動産を売ったり買ったりする
財産分与	離婚時に夫婦の共有不動産を一方に移す

いずれの場合も、法務局への登記申請が必要です。登記を怠ると、第三者に対して所有権を主張できないだけでなく、売却や担保設定の際に支障が出ます。

【原因別】名義変更の手続きと必要書類

相続による名義変更（相続登記）

相続を原因とする名義変更は、2024年4月1日から義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は過去に発生した相続にも遡及して適用されるため、「ずっと放置してきた」という方も早急な対応が必要です。

遺言書の有無や遺産分割協議の状況によって、手続きの流れが変わります。

主な必要書類（一般的なケース）

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本・住民票
遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）
固定資産税評価証明書
登記申請書

書類の収集だけでも相当な手間がかかります。特に被相続人の戸籍が複数の市区町村にまたがる場合は、取得に数週間かかることもあります。

贈与による名義変更

生前に不動産を贈与する場合は、原則として贈与税が発生します。贈与税は相続税より税率が高い傾向があるため、安易に贈与を選ぶと思わぬ税負担が生じることも。税理士への事前相談をおすすめします。

また、2024年1月以降の贈与から、相続税の計算時に加算される生前贈与の期間が従来の3年から最長7年へと段階的に延長されます（2031年以降の相続から完全適用）。贈与のタイミングや金額の設計は、専門家と相談しながら慎重に進めることが重要です。

主な必要書類

贈与契約書
贈与者・受贈者の印鑑証明書・住民票
固定資産税評価証明書
登記申請書

売買による名義変更

不動産売買の場合、決済（代金の授受）と同時に司法書士が登記申請手続きを行うのが一般的です。買主・売主双方が必要書類を揃え、登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）は通常、買主が負担します。

財産分与（離婚）による名義変更

離婚に伴う財産分与を原因とした名義変更は、贈与税は原則かかりませんが、不動産取得税・登録免許税は発生します。また、財産分与の内容によっては元配偶者に譲渡所得税が生じる可能性もあります。ケースによって税負担が異なるため、個別に専門家へご確認ください。

名義変更にかかる費用の目安

名義変更にかかる費用は、主に「登録免許税」「司法書士報酬」「取得にかかる税」の3種類です。

費用の種類	相続	贈与	売買	財産分与
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%	評価額の2%	評価額の2%	評価額の2%
司法書士報酬	5〜15万円程度	5〜15万円程度	5〜15万円程度	5〜15万円程度
不動産取得税	原則非課税	課税あり	課税あり	原則非課税
贈与税	なし	課税あり	なし	原則なし

※登録免許税は評価額をもとに算出します。司法書士報酬は物件の数・複雑さによって異なります。あくまで目安としてご参照ください。

相続の場合、登録免許税の税率が**売買・贈与の5分の1（0.4%）**と低く設定されているのがポイントです。「生前贈与か、相続まで待つか」を検討する際には、この税率差も考慮に入れましょう。

自分でできる？司法書士に頼むべき？

登記申請は原則として本人申請（自分で行う）も可能です。ただし、現実的には書類の収集・作成・法務局への対応など、相当な手間と時間がかかります。

以下のような場合は、司法書士への依頼を強くおすすめします。

相続人が複数いて遺産分割協議が必要なケース
相続人の一人が遠方・高齢・連絡が取りにくい
相続登記が長年放置されており、数次相続（相続の数珠つなぎ）が発生している
抵当権や仮差押えなど、権利関係が複雑な物件
売却や融資を急いでいる

特に品川・大田・港エリアの相続案件では、マンション・収益物件・底地・借地権など権利関係が複雑な不動産も多く、専門家の関与が安心です。

名義変更の前に確認したいこと

名義変更の手続きを進める前に、以下の点を整理しておくと、その後の手続きがスムーズです。

不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）を取得する
法務局またはオンラインで取得可能。現在の名義人・権利関係・抵当権の有無を確認します。
固定資産税評価証明書を取得する
登録免許税の計算に必要です。市区町村の窓口で取得できます。
相続の場合は相続関係を整理する
法定相続人が誰で、誰に名義を移すのかを明確にします。遺言書がある場合は内容を確認します。
税務面の影響を確認する
名義変更の原因によって、発生する税金が異なります。特に贈与や財産分与は税理士への相談を先行させることをおすすめします。

相続不動産の名義変更でお困りなら、まずご相談ください

「何から始めればいいかわからない」「書類が多くて自分には難しそう」「税金がいくらかかるか不安」——そんな方のために、**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。

売却を急かさない姿勢で、お客様のペースに合わせた相談対応が信条です。相続登記義務化への対応、放置してきた空き家の活用・売却まで、幅広くサポートいたします。

📞 050-5527-6414（受付時間はお問い合わせください）
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初回相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

Q1. 相続登記を放置するとどうなりますか？

A. 2024年4月の法改正により、相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。また、名義が変わっていない不動産は売却や担保設定ができないため、早めの対応をおすすめします。過去の相続にも義務が及びますので、放置している不動産がある場合はご相談ください。

Q2. 名義変更は自分でできますか？費用を節約したいのですが。

A. 書類の収集・登記申請書の作成・法務局への申請は、本人が行うことも制度上は可能です。ただし、相続人が複数いる・数次相続が発生している・権利関係が複雑などのケースでは、手続きの誤りがトラブルにつながることもあります。司法書士報酬（5〜15万円程度）との兼ね合いで判断されると良いでしょう。不安な場合は一度専門家に相談することをおすすめします。

Q3. 生前贈与で不動産を子に渡した方が、相続より得になりますか？

A. ケースによります。贈与の場合、登録免許税が評価額の2%（相続は0.4%）、不動産取得税も別途かかるため、コスト面では一般的に相続より割高になります。また、2024年以降の生前贈与は相続税の加算期間が最長7年に延長されています。節税効果を期待して贈与を行う場合は、税理士に試算してもらうことを強くおすすめします。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的として作成しており、特定の法律・税務・法務アドバイスを提供するものではありません。個々の状況により適用される法律や手続きが異なりますので、具体的な判断は司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。