家の名義変更を完全解説｜相続・生前贈与の違いと費用・手順
家の名義変更を完全解説｜相続・生前贈与の違いと費用・手順
「親が亡くなったあと、実家の名義はどうすればいい？」「生きているうちに子どもに家を渡しておきたいけど、何から始めればいい？」――そんな疑問を抱えながら、何となく後回しにしてしまっている方は少なくありません。
結論からお伝えすると、家の名義変更（不動産の所有権移転登記）には主に「相続」と「生前贈与」の2つのルートがあり、それぞれ手続き・費用・税負担が大きく異なります。 どちらが有利かはご家族の状況次第ですが、2024年以降は制度改正が相次いでおり、早めに全体像を把握しておくことが重要です。
この記事では、親から子への家の名義変更に絞り、手順・費用・注意点をわかりやすく整理します。
家の名義変更とは？まず「登記」を理解しよう
不動産の「名義変更」とは、法務局に備え付けられた登記簿（登記記録）上の所有者を書き換えることです。正式には**「所有権移転登記」**といいます。
日本では不動産の権利関係は登記によって公示される仕組みになっており、登記をしないまま放置していると次のような問題が生じます。
- 売却・担保設定ができない
- 相続人の間でトラブルが起きやすくなる
- 2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると過料（10万円以下）の対象になる場合がある
特に相続による名義変更は、相続を知った日から3年以内に登記申請することが法律で求められるようになりました（2024年4月1日施行）。施行前に発生した相続も対象となるため、「ずっと親名義のまま」という実家をお持ちの方はご注意ください。
「相続」と「生前贈与」――名義変更2つのルートの違い
親から子へ家を引き継ぐ方法は大きく2つです。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 比較項目 | 相続による名義変更 | 生前贈与による名義変更 |
|---|---|---|
| タイミング | 親が亡くなった後 | 親が生きている間 |
| 主な税金 | 相続税（基礎控除あり） | 贈与税（暦年課税 or 相続時精算課税） |
| 登録免許税（登記費用） | 固定資産税評価額の 0.4% | 固定資産税評価額の 2.0% |
| 不動産取得税 | 原則 非課税 | 課税される（軽減措置あり） |
| 必要書類の多さ | やや多い | 比較的少ない |
| 名義変更できるタイミング | 死亡後のみ | いつでも可能 |
登録免許税だけを見ると相続のほうが5分の1で済むため、コスト面では相続のタイミングで手続きするほうが有利なケースが多いです。ただし、相続税の課税対象となる財産規模や家族構成によっては、生前贈与を活用したほうがトータルコストを抑えられる場合もあります。どちらが有利かは、税理士への相談を強くおすすめします。
相続による家の名義変更の手順と必要書類
STEP 1｜相続人・遺産の確認
まず戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人が誰かを確定させます。次に固定資産税の課税明細書や登記事項証明書で不動産の内容を確認しましょう。
STEP 2｜遺産分割協議
相続人が複数いる場合、誰がその家を引き継ぐかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。全員の実印と印鑑証明書が必要です。なお、遺言書がある場合はこのステップを省略できる場合があります。
STEP 3｜法務局へ登記申請
必要書類を揃えて法務局（または郵送・オンライン）に申請します。司法書士に依頼するのが一般的です。
主な必要書類（相続の場合）
- 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本（連続したもの）
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
- 印鑑証明書（相続人全員）
- 固定資産税評価証明書
- 登記申請書
書類の取得には時間がかかるため、早めに動き出すことが大切です。
生前贈与による家の名義変更と2024年改正の注意点
生前贈与は「親が元気なうちに財産を移しておく」方法ですが、2024年以降に注意すべき制度改正があります。
暦年課税の「生前贈与加算」が3年→7年に延長
従来、相続発生前3年以内の贈与は相続税の課税対象に持ち戻す「生前贈与加算」のルールがありました。これが2024年1月以降の贈与から段階的に7年以内に延長されています。
つまり、亡くなる直前に駆け込みで贈与しても相続税の節税効果が以前より薄れるということです。不動産のような高額資産を贈与する場合は、長期的な視点で計画を立てる必要があります。
相続時精算課税制度の活用
60歳以上の親から18歳以上の子・孫への贈与では、累計2,500万円まで贈与税を非課税にできる「相続時精算課税制度」が使えます（最終的に相続財産に合算して相続税を計算）。2024年からは年110万円の基礎控除が追加されたため、使い勝手が向上しています。
ただし一度この制度を選択すると、同じ贈与者・受贈者の組み合わせでは暦年課税に戻せないため、慎重な判断が必要です。
名義変更にかかる費用の目安
費用は不動産の評価額や専門家報酬によって異なりますが、おおよその目安は以下の通りです。
| 費用の種類 | 相続の場合 | 生前贈与の場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額×0.4% | 評価額×2.0% |
| 不動産取得税 | 原則なし | 評価額×3%程度（軽減あり） |
| 司法書士報酬 | 5〜15万円程度 | 5〜10万円程度 |
| 戸籍等の取得費用 | 数千円〜1万円程度 | 比較的少額 |
| 相続税・贈与税 | 遺産総額による | 評価額・制度による |
例えば固定資産税評価額が2,000万円の家を相続で引き継ぐ場合、登録免許税だけで8万円。生前贈与なら40万円と、5倍の差が出ます。司法書士報酬や税金も含めたトータルコストで判断することが重要です。
「名義変更しないと何が起きる？」放置のリスク
「急いでやらなくていいか」と後回しにされがちですが、放置には具体的なリスクがあります。
- 売却・活用ができない：買主や金融機関は名義変更済みの不動産でないと契約・融資に応じにくい
- 二次相続で手続きが複雑化：子が亡くなった後にさらに孫世代へ――と相続が重なるほど必要書類と関係者が増え、膨大な手間がかかる
- 相続登記義務化による過料リスク：2024年4月以降は放置が法律違反になりうる
- 共有状態での権利紛争：遺産分割未了のまま時間が経つと、相続人間の意見調整が難しくなる
実家を「とりあえずそのまま」にしている方ほど、一度現状を整理しておくことをおすすめします。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 親が亡くなってからどのくらいで名義変更しなければなりませんか？
A. 2024年4月の法改正により、相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました。正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。施行前（2024年3月31日以前）に発生した相続も対象のため、長期間放置している方は早めの対応をおすすめします。
Q2. 兄弟がいる場合、一人だけが家を相続することはできますか？
A. 可能です。相続人全員で遺産分割協議を行い、特定の一人が不動産を取得することで合意すれば、その内容を遺産分割協議書に記載して登記申請できます。他の相続人が代わりに金銭（代償金）を受け取る「代償分割」という方法もあります。全員の合意が前提となるため、事前の話し合いが重要です。
Q3. 生前贈与で家をもらった場合、贈与税は必ずかかりますか？
A. 一般的には贈与税の対象となりますが、相続時精算課税制度や婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産贈与に関する特例（いわゆる「おしどり贈与」）など、税負担を軽減できる制度があります。ただし適用要件や手続きが異なるため、必ず税理士にご確認ください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務上のアドバイスを行うものではありません。具体的な手続きや税額については、司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。