土地の名義変更を完全解説｜手順・費用・必要書類まとめ|Bushizo相続相談室

「名義変更、何から始めればいいかわからない」そのお悩み、まず全体像を把握しましょう

親が亡くなって実家の土地を引き継いだ。あるいは親から子へ生前に土地を渡したい。そんなとき、多くの方が「土地の名義変更って、何をどこに、どの順番で手続きすればいいの?」と戸惑います。

結論からお伝えすると、土地の名義変更とは法務局へ「所有権移転登記」を申請することです。 相続・贈与・売買など原因によって手続きの流れと費用が変わりますが、基本の骨格は共通しています。この記事では、特に相談の多い「相続による名義変更」と「親から子への贈与による名義変更」を中心に、手順・費用・必要書類を体系的にまとめます。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。 相続で取得した不動産は原則3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。放置しているケースはできるだけ早めに動きましょう。

土地の名義変更が必要になる主なケース

名義変更が必要になる場面は大きく4つあります。

原因	概要	主な登記の種類
相続	所有者が死亡し、相続人が引き継ぐ	相続を原因とする所有権移転登記
贈与	生前に親から子などへ譲渡する	贈与を原因とする所有権移転登記
売買	第三者または家族間で売り買いする	売買を原因とする所有権移転登記
財産分与	離婚時に財産を分ける	財産分与を原因とする所有権移転登記

本記事では、ご相談が最も多い相続と親から子への贈与を重点的に解説します。

【相続による名義変更】手順と必要書類

Step1：相続人と相続財産を確定する

まず、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本類をすべて取り寄せ、法定相続人が誰かを特定します。同時に、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書（登記簿謄本）で対象不動産を確認しましょう。

Step2：遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は、相続人全員で「誰が土地を引き継ぐか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。相続人間でトラブルがある場合は弁護士への相談を検討してください。

Step3：法務局へ登記申請する

必要書類を揃えて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。郵送・オンライン申請も可能です。

相続登記の主な必要書類

書類	入手先	備考
被相続人の出生〜死亡の戸籍謄本	本籍地の市区町村	複数自治体にまたがることも
被相続人の住民票の除票	最終住所地の市区町村	登記上住所との同一性確認
相続人全員の戸籍謄本	各本籍地の市区町村
遺産分割協議書	自作または専門家作成	相続人全員の署名・実印必要
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村	発行後3ヶ月以内が目安
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村	登録免許税の計算に使用
登記申請書	自作または専門家作成	法務局のひな形も利用可

【親から子への贈与による名義変更】手順と注意点

手順の流れ

贈与契約書の作成（双方署名・押印）
必要書類の収集（登記事項証明書、固定資産評価証明書、受贈者の住民票など）
法務局へ登記申請
税務申告（贈与税の申告・納付）

贈与登記は相続登記より必要書類がやや少なめですが、贈与税の申告が別途必要な点に注意が必要です。

生前贈与の税務上の注意点（2024年改正）

2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前の生前贈与加算期間が段階的に7年へ延長されます（旧制度は3年）。つまり、相続開始前7年以内に贈与した財産は相続税の課税対象に持ち戻される可能性があります。

また、年間110万円の暦年贈与を活用するか、相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税・ただし相続時に精算）を選択するかは、家族の状況や土地の評価額によって判断が異なります。税理士への確認を強くおすすめします。

名義変更にかかる費用の目安

名義変更には大きく「登録免許税（国への税金）」と「専門家報酬」がかかります。

登録免許税

原因	税率	例：評価額1,000万円の場合
相続	固定資産税評価額 × 0.4%	約4万円
贈与	固定資産税評価額 × 2.0%	約20万円
売買	固定資産税評価額 × 2.0%	約20万円

相続の場合は登録免許税が贈与の5分の1と有利です。どちらのスキームが総合的に有利かは、不動産評価額・相続税の有無・相続人の状況によって変わります。

司法書士報酬の目安

司法書士に登記手続きを依頼する場合、一般的には5万〜15万円程度が相場と言われます（不動産の数・複雑さにより変動）。品川・大田・港区エリアでは土地の評価額が高いケースも多く、登録免許税自体が高額になりやすい点もご留意ください。

名義変更を放置するとどうなるか

相続登記を放置していると、以下のリスクが積み重なります。

2024年4月以降：義務化により10万円以下の過料の対象
相続人が亡くなるたびに権利関係が複雑化し、将来の手続きコストが増大
不動産を売却・担保提供したいときに手続きが止まる
空き家の管理・活用の判断が遅れ、老朽化が進む

「とりあえず後回しにしよう」が最もリスクの高い選択です。親名義のままの土地がある方は、まず現状確認から始めることをお勧めします。

名義変更の手続きに不安を感じたら、まずご相談ください

土地の名義変更は、書類の収集・法務局への申請・税務申告と複数の窓口をまたぐ手続きです。「どこに何を頼めばいいかわからない」「売却すべきか活用すべきか、その前に名義変更が必要なのか整理したい」——そんな段階からご相談いただけます。

Bushizo相続相談室（品川広域センター） では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応をご提供しています。売却を急かすことなく、お客様の状況に合わせた最善策をご一緒に考えます。品川・大田・港区を中心に、全国の相続不動産にも対応しています。

▶ 無料相談はこちら → お問い合わせフォーム 📞 050-5527-6414（受付時間はお問い合わせください）

よくある質問

Q1. 相続登記の期限はいつまでですか?

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請することが義務付けられました。同日以前に発生した相続についても、2027年3月31日までに登記が必要です。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象となります。

Q2. 親から子への名義変更は贈与と相続、どちらがお得ですか?

一般的には、登録免許税率の観点では相続（0.4%）の方が贈与（2.0%）より有利です。ただし、贈与税・相続税のどちらがより少なくなるかは、土地の評価額・相続財産の総額・相続人の人数などによって大きく異なります。「生前に渡したい」という場合でも、相続時精算課税制度の活用や暦年贈与との比較を税理士に相談することを強くお勧めします。

Q3. 自分で名義変更の手続きをすることはできますか?

法律上は本人申請（本人が法務局に直接申請すること）が可能です。法務局のホームページにひな形や手引きも用意されています。ただし、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・申請書の記載など、慣れない方にとってはハードルが高い作業も多く含まれます。書類に不備があると補正や却下になるケースもあるため、複雑な事情がある場合や時間を節約したい場合は司法書士への依頼を検討してください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法務・税務アドバイスを提供するものではありません。具体的な手続きや税務判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。