亡くなった親の土地名義変更費用｜登録免許税の計算例と総額まとめ|Bushizo相続相談室

「費用がいくらかかるか、まったくわからない」——そのお悩みに答えます

親が亡くなり、ひと段落したところで「そういえば土地の名義、そのままになっている」と気づく方は少なくありません。いざ動こうとしても、「何から始めればいいのか」「いくら用意すればいいのか」が見えず、後回しにしてしまう——そんなケースを、当相談室では日々お聞きしています。

結論からお伝えすると、亡くなった親の土地の名義変更（相続登記）にかかる費用は、土地の評価額や手続きの複雑さによって異なりますが、一般的には数万円〜20万円程度の範囲に収まることが多いです。高額な印象を持たれがちですが、内訳を理解すれば「思ったより現実的」と感じていただける方がほとんどです。

この記事では、費用の内訳・計算方法・注意点を、具体的な数字を交えてわかりやすく解説します。

相続登記とは？2024年4月から「義務化」されています

相続登記義務化のポイント

2024年4月1日から、相続登記が法律上の義務になりました。 相続（または遺贈）によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の罰則） の対象となる場合があります。

また、この義務化は過去に発生した相続にも遡って適用されます。「何十年も前に亡くなった祖父の名義のまま」という土地も、2027年3月31日までに手続きが必要です。「そのうち」では間に合わなくなるケースも出てきていますので、早めの確認をおすすめします。

費用の全体像：3つの費目に分けて理解する

亡くなった親の土地の名義変更にかかる費用は、大きく次の3つに分けられます。

費目	概要	金額の目安
① 登録免許税	法務局に納める国税	固定資産税評価額 × 0.4%
② 司法書士報酬	手続き代行の専門家費用	5万〜15万円程度
③ 必要書類の取得費用	戸籍・住民票などの実費	5,000円〜2万円程度

以下、それぞれを詳しく見ていきましょう。

① 登録免許税：0.4%の計算例を具体的に

計算式の基本

相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は、以下の計算式で算出します。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

※ 「固定資産税評価額」とは、毎年4〜6月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている「評価額（課税標準額ではなく評価額）」です。

具体的な計算例

土地の固定資産税評価額	登録免許税（0.4%）
500万円	2万円
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
5,000万円	20万円
1億円	40万円

たとえば、品川区・大田区・港区などの城南エリアでは、住宅地の路線価が高いため、評価額が2,000万〜5,000万円台になる土地も珍しくありません。その場合、登録免許税だけで8万〜20万円程度になる計算です。

注意：「相続土地国庫帰属制度」を使えば登録免許税がかかる前に手放せるケースも

管理が難しい土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月施行）も選択肢の一つです。ただし審査要件が厳しく、負担金（原則10年分の管理費相当額）も発生するため、活用できるかどうかは個別に確認が必要です。

② 司法書士報酬：自分でやるか、専門家に任せるか

自分で申請する場合

登記申請自体は、ご自身で法務局に行って行うことも制度上は可能です。その場合、司法書士報酬はゼロになります。ただし、戸籍の収集・遺産分割協議書の作成・申請書の記載など、手間と時間を要する作業が多く、ミスがあると補正対応が必要になります。

司法書士に依頼する場合

多くの方は司法書士に依頼します。報酬は事務所によって異なりますが、一般的には以下の目安です。

手続きの難易度	報酬の目安
シンプルなケース（相続人1〜2名、土地1筆）	5万〜8万円程度
標準的なケース（相続人複数、土地・建物あり）	8万〜12万円程度
複雑なケース（遺産分割協議が必要、複数筆）	12万〜20万円以上

報酬は自由化されているため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。

③ 必要書類の取得費用：意外と積み上がる実費

登記申請には、被相続人（亡くなった方）と相続人の関係を証明する書類が必要です。

書類の種類	取得先	1通あたりの費用
被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡分）	市区町村	450〜750円 × 通数
相続人全員の戸籍謄本	市区町村	450円 × 通数
相続人全員の住民票	市区町村	300〜350円 × 通数
固定資産税評価証明書	市区町村	300〜400円程度
登記事項証明書	法務局	600円（書面取得）

戸籍は、被相続人が転籍を繰り返していると取得通数が増え、費用も膨らみます。合計で5,000円〜2万円程度が目安ですが、複雑な戸籍の場合はそれ以上になることもあります。

兄弟で相続する場合の注意点

関連キーワードにある「土地名義変更相続兄弟」のケースについても触れておきます。

兄弟複数人で土地を相続する場合、主に以下の3つの方法があります。

共有名義：兄弟全員の名義で登記。将来の売却・活用に制約が生じやすい
遺産分割協議：協議で一人が単独取得するなど分割方法を決めてから登記
法定相続分での登記後に分割：いったん法定割合で登記し、後に分割協議

遺産分割協議が必要になる場合は、全相続人の署名・押印（実印）と印鑑証明書が必要です。相続人が遠方に住んでいたり、関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士のサポートが円滑です。

また、相続人の誰かが協議を拒否・音信不通の場合は、家庭裁判所の調停・審判に進むこともあり、費用と時間が大きく変わる可能性があります。

まずは無料でご相談ください

「費用の見通しを立てたい」「どこから手をつければいいかわからない」——そんな方のために、Bushizo相続相談室（品川広域センター）では無料の初回相談を受け付けています。

宅地建物取引士が窓口となり、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップでのサポートが可能です。売却を急かすような対応は一切しておりませんので、「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも安心してご相談ください。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム お電話：050-5527-6414（平日・土曜対応）

よくある質問

Q1. 登録免許税は現金でないと払えませんか？

A. 登録免許税は収入印紙で納付するのが一般的です。法務局内や近くの郵便局・コンビニで購入できます。金額が大きい場合（3万円以上）は、現金で法務局の窓口に納付することも可能です。

Q2. 相続登記をしないでいると、具体的にどんな問題がありますか？

A. 2024年4月の義務化以降は、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。それ以外にも、名義が被相続人のままでは土地を売却・担保提供できない、代を重ねるたびに相続人が増えて手続きが複雑化するなどのリスクがあります。

Q3. 親が亡くなって日が浅いのですが、いつまでに動けばいいですか？

A. 相続登記は「相続（または遺贈）によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」が法定期限です。ただし、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）と混同しないよう注意が必要です。相続税の有無も含め、早めに専門家へご相談されることをおすすめします。

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的として作成しており、特定の法律・税務アドバイスを提供するものではありません。登記手続きや相続税の取り扱いはご状況によって異なります。個別のご判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。