実家の名義変更を完全ガイド｜住む・売る・貸すで変わる段取りと費用
「実家の名義変更、いつまでに何をすればいい？」という方へ
親が亡くなり、実家をどうするか考え始めたとき、多くの方がまず迷うのが「名義変更」の問題です。
「相続した実家は自分が住む予定だけど、名義変更って急いでしなきゃいけない？」
「売るつもりだけど、先に名義変更が必要？それとも後でいい？」
「兄弟で揉めているうちに時間だけ過ぎてしまった……」
こうした悩みは、実家の相続を経験した方なら誰もが抱えるものです。
結論からお伝えします。
2024年4月以降、相続による不動産の名義変更（相続登記）は法律上の義務となりました。相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。「住む・売る・貸す」どの選択をするにしても、まず名義変更は避けて通れません。
ただし、その段取りや優先度は、実家をどう活用するかによって大きく変わります。この記事では、選択肢別に名義変更の進め方を整理して解説します。
実家の名義変更（相続登記）とは何か
実家の名義変更とは、故人（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に書き換える手続きのことです。法務局（登記所）に申請し、「登記簿謄本（登記事項証明書）」の所有者欄を変更します。
2024年4月から義務化・罰則あり
2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記は義務化されました。
- 相続の開始（死亡）を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から 3年以内に申請が必要
- 正当な理由なく期限を超過した場合、10万円以下の過料の対象に
- 2024年4月以前に発生した相続分も対象（猶予期間あり）
「いつかやればいい」では済まない時代になっています。
名義変更の主な方法
| 手続きの種類 | 発生タイミング | 概要 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 相続発生後 | 遺産分割協議・遺言に基づき所有権を移転 |
| 生前贈与による所有権移転 | 生前 | 親から子への贈与。贈与税・登録免許税が発生 |
| 売買による所有権移転 | 売却時 | 第三者への売却に伴う名義変更 |
今回は、親が亡くなった後の**「相続登記」**を中心に説明します。
【住み続ける場合】名義変更の段取り
実家に住み続ける（または空き家のまま保有する）場合でも、名義変更は3年以内に必須です。むしろ、「急ぐ理由がない」と後回しにしやすいケースなので注意が必要です。
ステップ
- 相続人の確定（戸籍謄本を収集し、法定相続人を確認）
- 遺言書の確認（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要なケースあり）
- 遺産分割協議（相続人全員で誰が実家を取得するか合意）
- 遺産分割協議書の作成・署名押印
- 法務局へ相続登記申請
住み続ける場合は売却の期限プレッシャーがない分、協議が長引きやすいというリスクがあります。兄弟間で意見が割れた場合は早めに専門家へ相談することをお勧めします。
【売る場合】名義変更の段取りと注意点
実家を売却する場合、名義変更（相続登記）は売却の前提条件です。故人名義のまま売買契約を結ぶことは原則できません。
ステップ
- 相続登記を完了させる（上記と同様の手順）
- 不動産会社へ査定依頼・媒介契約
- 売買契約・決済・引き渡し
売却時に知っておきたい税制
相続した実家を売却すると、譲渡所得税が発生する場合があります。ただし、いくつかの特例があります。
| 特例の名称 | 概要 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除（空き家特例） | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 1981年以前建築・一定の耐震基準等を満たす、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 |
| 相続財産の取得費加算の特例 | 相続税額の一部を取得費に加算できる | 相続税を支払っていること、相続開始から3年10か月以内に売却 |
どちらの特例も期限と要件が厳しく、適用可否は個々の状況によって異なります。売却を検討している場合は、早めに税理士へ確認することを強くお勧めします。
【貸す場合】名義変更の段取りと注意点
実家を賃貸に出す（空き家を活用する）場合も、相続登記を先に済ませてから賃貸借契約を結ぶのが原則です。名義が故人のままでは賃貸人（オーナー）として契約できません。
賃貸活用の流れ
- 相続登記を完了
- 建物の状態確認・リフォーム検討
- 管理会社の選定・賃貸借契約
貸す際に確認したいこと
- 固定資産税・修繕費など保有コストと賃料収入のバランス
- 相続人が複数いる場合の家賃収入の分配（共有名義の場合は特に注意）
- 将来的に売却へ切り替えた場合の空き家特例の適用可否（賃貸に出すと適用外になる場合がある）
品川区・大田区・港区エリアでは、都心に近い立地を活かした賃貸需要が高い地域も多く、「売るよりも貸した方が長期的に有利」というケースも見られます。ただし、一概には言えませんので、個別に収支シミュレーションを行うことが重要です。
名義変更にかかる費用の目安
| 費用の種類 | 概要 | 目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 登記申請時に納める税金 | 固定資産税評価額 × 0.4%（相続の場合） |
| 司法書士報酬 | 登記申請の代行費用 | 5万〜15万円程度（物件・複雑さによる） |
| 戸籍等書類の取得費用 | 市区町村への手数料 | 数千〜1万円程度 |
| 遺産分割協議書の作成 | 司法書士・弁護士等への依頼 | 内容による（要見積もり） |
※上記はあくまで一般的な目安です。物件の評価額・相続人の数・遺産内容の複雑さによって大きく変動します。
まとめ：「住む・売る・貸す」で名義変更の優先度は変わるが、義務は共通
| 活用方法 | 名義変更の緊急度 | 特に気をつけること |
|---|---|---|
| 住み続ける | ★★★（3年以内に義務） | 協議の長期化、過料リスク |
| 売る | ★★★★（売却前に必須） | 空き家特例・取得費加算の期限 |
| 貸す | ★★★（賃貸契約前に必須） | 共有名義トラブル、将来の特例適用 |
どの選択をするにしても、「名義変更を後回しにするメリットはほぼありません」。むしろ、放置することでリスクと選択肢が狭まっていきます。
実家の名義変更、何から始めればいいか迷ったら
「戸籍集めって大変そう」「兄弟と話し合いができていない」「売るか貸すか決まっていない」——そんな状況でも、相談してみることが第一歩です。
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よくある質問
Q1. 名義変更しないまま放置すると、どうなりますか？
A. 2024年4月の相続登記義務化以降、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。また、名義が古いままだと売却・賃貸・担保設定ができず、将来の活用の選択肢が大幅に狭まります。共有名義の場合、相続人が増えるほど権利関係が複雑化するリスクもあります。
Q2. 兄弟で揉めていて遺産分割協議が進まない場合はどうすればいいですか？
A. 全員が合意できない場合、まず「相続人申告登記」という簡易な申告制度を利用することで、過料を回避しながら時間を確保することができます（2024年4月施行の制度）。その上で、弁護士や調停（家庭裁判所）を活用して協議を進める方法があります。一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談することをお勧めします。
Q3. 実家の名義変更と相続税の申告は別の手続きですか？
A. はい、別々の手続きです。相続登記は法務局への申請、相続税申告は税務署への申告で、担当する専門家も異なります（登記は司法書士、税申告は税理士）。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内と短いため、課税対象となる財産規模の場合は特に早急な対応が必要です。Bushizo相続相談室では、両方の専門家と連携したワンストップ対応が可能です。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法務・税務判断の根拠となるものではありません。実際の手続きにあたっては、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。