親が認知症になったら家の名義変更はどうなる？|対策と手続きの全解説|Bushizo相続相談室

「親が認知症になったら、家の名義変更はもうできないの？」

「実家の名義が父のままだけど、認知症が進んできて…手続きできるか心配」
「母が施設に入ることになった。家を売って費用に充てたいが、認知症でも売れる？」

品川・大田・港エリアでも、こうしたご相談が年々増えています。超高齢社会の今、「親が認知症になってから慌てて動く」ケースが非常に多いのが現実です。

結論から言います。親が認知症になった後は、原則として本人名義の不動産の名義変更・売却・贈与はできなくなります。 ただし、「手詰まり」ではありません。対策の手段はあります。重要なのは、「いつ・どの段階で・何をすべきか」を正確に知ることです。

この記事では、認知症と不動産名義変更の関係を整理し、認知症前後それぞれの対策と手続きの流れを詳しく解説します。

認知症になると名義変更が「できない」理由

不動産の名義変更（贈与・売買・相続登記など）や売却契約は、本人が「意思能力」を持っていることが大前提です。

意思能力とは、「自分が何をしているかを理解し、判断できる能力」のこと。認知症が進行してこの能力が失われると、たとえ家族が「本人のため」と思っていても、法律上は本人の意思に基づく有効な行為とはみなされません。

つまり、認知症の親に「サインして」と言って署名させた契約は法的に無効になるリスクがあり、後から取り消されるケースもあります。司法書士や不動産会社も、意思能力が疑われる方との契約には応じられません。

意思能力の判断は「グラデーション」

認知症の診断があっても、軽度であれば意思能力が認められる場合があります。重要なのは「認知症かどうか」ではなく、「その取引・手続きの内容を理解できているかどうか」です。

判断が難しい場合は、医師の診断書や公証人の確認が求められることもあります。

認知症になる前にできる3つの対策

「まだ大丈夫」と思っているうちに対策を打つことが、最大のリスクヘッジです。

① 生前贈与（名義変更）

親が元気なうちに、子どもへ不動産を贈与し名義を移す方法です。意思能力があれば手続きは比較的シンプルですが、贈与税・不動産取得税・登録免許税がかかります。

項目	概要
贈与税	評価額によっては高額になる。相続時精算課税制度の活用も要検討
登録免許税	固定資産税評価額×2.0%（贈与の場合）
不動産取得税	固定資産税評価額×3%程度（軽減措置あり）
注意点	2024年以降、生前贈与の相続財産加算が死亡前7年以内に拡大

2024年からの税制改正により、相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算される制度に変わりました（従来は3年以内）。贈与のタイミングと税負担のバランスは、税理士への確認が不可欠です。

② 家族信託（民事信託）

近年注目度が高まっている方法です。親（委託者）が元気なうちに、子ども（受託者）に財産管理を任せる契約を結んでおきます。認知症になった後も、受託者が契約の範囲内で不動産を管理・売却できます。

項目	内容
メリット	成年後見より柔軟な管理が可能。家庭裁判所の監督不要
デメリット	初期設定の費用がかかる（信託契約書作成・公正証書化など）
費用目安	数十万円程度（財産額・設計内容による）
注意点	信託できる財産の範囲や管理方法の設計が重要。専門家との連携必須

③ 任意後見契約

将来、判断能力が低下したときに備えて、信頼できる人（任意後見人）を事前に選んでおく制度です。公証役場で契約を結び、実際に認知症になったタイミングで家庭裁判所に申立てを行います。

法定後見（後述）より本人の意思が反映されやすい点が特徴です。

認知症になった後の対処法：成年後見制度

すでに認知症が進んでいる場合、選択肢は主に法定後見制度の利用になります。

法定後見制度とは

家庭裁判所が、本人に代わって財産管理や契約行為を行う「後見人」を選任する制度です。

種類	対象	後見人の権限
後見	判断能力が全くない	財産管理全般・重要な法律行為の代理
保佐	判断能力が著しく不十分	重要な財産行為への同意・取消し
補助	判断能力が不十分	特定の行為への同意・取消し（限定的）

後見人が選任されれば、後見人の権限の範囲内で不動産の売却や名義変更が可能になります。ただし、「本人が住んでいる家」を売却するには、別途家庭裁判所の許可が必要です。

成年後見制度の現実的なデメリット

成年後見は、親族にとっては「想定外」の制約を感じるケースが少なくありません。

後見人は家族以外（弁護士・司法書士等）が選任されることも多い
本人が亡くなるまで制度が続き、費用が継続発生する（月数万円程度が一般的）
「本人のため」にならない用途への支出は認められない

成年後見制度は「本人の権利を守るための制度」であるため、家族の都合に合わせた柔軟な財産管理には向きません。そのため、認知症になってからの利用では選択肢が限られることを理解しておく必要があります。

相続後の名義変更：2024年から義務化

親が亡くなった後の名義変更（相続登記）については、2024年4月1日から義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。

また、この義務化は過去に発生した相続にも遡及適用されます。「10年以上前に親が亡くなったが、名義はそのまま」というケースも2026年3月31日が期限となっているため、まだ手続きしていない方は早急な対応が必要です。

項目	内容
義務化開始日	2024年4月1日
申請期限	相続を知った日から3年以内
過去の相続	2027年3月31日までに申請（経過措置）
過料	10万円以下
申請先	不動産所在地を管轄する法務局

揉めやすいポイントと家族内トラブルの予防策

認知症と不動産が絡むと、兄弟姉妹間でのトラブルに発展しやすくなります。よくある火種を整理しておきましょう。

よくある揉めポイント

「誰が家を引き継ぐか」の合意がないまま親が認知症に
→ 遺産分割協議ができず手続きが止まる
一人の子どもが勝手に親に署名させた疑惑
→ 意思能力が争点になり、相続後の無効主張につながる
介護をしている子どもとそうでない子どもの温度差
→ 寄与分・特別受益をめぐる主張合戦
親名義の家に同居している子どもが売却に反対
→ 成年後見で売却を進めようとしても裁判所が許可しないケースも

予防策：「話し合いの記録」と「早期の専門家関与」

家族間の合意は、口頭だけでは後で「言った・言わない」になりがちです。メモ・議事録でも構いませんので、話し合いの内容を文書化しておきましょう。また、公正証書遺言・家族信託契約書など法的効力のある形に残しておくことが、最も確実なトラブル予防策です。

まずは無料相談から。Bushizo相続相談室がお手伝いします

「親が認知症ぎみで、実家のことが心配」
「名義変更を急いだほうがいいのか、どこに相談すればいいかわからない」

そんな方のために、Bushizo相続相談室（品川区天王洲）では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応をご提供しています。売却を急かすことなく、お客様の状況に合わせた最適な選択肢をご提案します。品川・大田・港エリアはもちろん、全国の相続不動産にも対応しています。

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お電話: 050-5527-6414

よくある質問

Q1. 親が軽度認知症でも、名義変更の手続きはできますか？

A. 軽度であれば、意思能力が認められる場合があります。ただし、「理解して署名した」ことを客観的に示せる状態であることが重要です。医師の診断書の取得や、司法書士・公証人への事前相談を強くおすすめします。手続き可能かどうかはケースバイケースですので、早めに専門家に確認してください。

Q2. 家族信託と成年後見、どちらを選べばよいですか？

A. 親がまだ意思能力のある段階であれば、柔軟性の高い家族信託が有力な選択肢です。すでに認知症が進んでいて意思能力が失われている場合は、法定後見制度を利用するしかありません。どちらが適切かは財産の内容・家族構成・目的によって異なりますので、司法書士や家族信託の専門家にご相談ください。

Q3. 相続登記の義務化を知らなかった場合、すぐに過料になりますか？

A. 直ちに過料になるわけではありませんが、法務局からの催告に従わない場合に過料の手続きが進む仕組みです。「相続登記申請義務の履行が困難な場合」には相続人申告登記という簡易な方法もありますので、まずは専門家または法務局に相談することをおすすめします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法務・税務判断の根拠となるものではありません。具体的なお手続きや判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。