親が生きてるうちに名義変更｜生前に動くべき理由と手続き完全ガイド|Bushizo相続相談室

「親が生きているうちに名義変更できないの？」よく寄せられる疑問に答えます

「実家を将来もめずに継ぎたい」「親が元気なうちに手続きを進めておきたいが、何から始めればいいかわからない」——そんな相談が、当相談室にも品川・大田・港エリアを中心に数多く寄せられます。

結論からお伝えします。親が生きているうちに不動産の名義変更をすること自体は可能です。ただし、それは「相続」ではなく「生前贈与」や「家族信託」など別の法的手段になります。どの手段が適しているかは、家族構成・財産規模・税負担・将来の管理方針によって大きく異なります。

この記事では、親が存命中に名義変更を行う主な方法を整理し、それぞれの費用・税金・注意点を比較した上で、揉めやすいポイントと予防策まで解説します。

名義変更の「3つのルート」を整理する

不動産の名義変更（所有権移転登記）が発生するタイミングは大きく3つあります。

ルート	タイミング	主な法的手段
① 生前贈与	親が生きているうち	贈与契約＋所有権移転登記
② 家族信託	親が生きているうち（管理権の移転）	信託契約（所有権は親のまま※）
③ 相続	親が亡くなった後	遺産分割協議または遺言＋相続登記

※家族信託では「受託者（子など）が管理・処分権を持つ」形になりますが、登記名義は信託財産として変更されます。

それぞれのルートには異なる税金・コスト・手続きが伴います。以下で詳しく見ていきましょう。

① 生前贈与で名義変更する場合のポイント

贈与税のしくみと「110万円の基礎控除」

生前に不動産を贈与すると、原則として贈与税が発生します。贈与税は相続税よりも税率が高く設定されており、高額不動産の場合は多額の税負担になることがあります。

一方で、年間110万円の基礎控除（暦年贈与）を活用したり、一定の要件を満たす「相続時精算課税制度」を選択したりすることで、税負担を抑えられる場合があります。

2024年からの「生前贈与加算7年ルール」に注意

**2024年1月1日以降の贈与から、生前贈与加算の期間が3年から7年に延長されました。**これは「相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算される」というルールです（段階的に適用）。

親が亡くなる直前に名義変更しても、節税効果が薄れるケースがあります。早めに計画的に動くことが重要な理由の一つです。

生前贈与に必要なコスト（目安）

費用項目	目安
登録免許税	固定資産税評価額の2.0%
不動産取得税	固定資産税評価額の3〜4%程度（軽減措置あり）
司法書士報酬	5〜10万円程度
贈与税	贈与財産の評価額・税率による（要試算）

※相続による名義変更の登録免許税は0.4%のため、生前贈与はコストが割高になりやすい点に注意が必要です。

② 家族信託（民事信託）で管理権を移す

「名義変更」より柔軟な選択肢

家族信託とは、親（委託者）が信頼できる子（受託者）に財産の管理・処分を任せる制度です。親が認知症などで判断能力を失った後も、子が適切に不動産を管理・売却できるのが最大のメリットです。

信託設定後は不動産の登記名義が「受託者（子）」に変わりますが、実質的な利益（賃料収入など）は親に帰属する設計にすることが一般的です。

家族信託の費用（目安）

費用項目	目安
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
公正証書作成費用	数万円程度
司法書士・専門家報酬	30〜100万円程度（財産規模による）
不動産取得税	非課税（信託は贈与にあたらない）

家族信託は初期費用がかかりますが、認知症対策・二次相続対策まで組み込めるため、資産規模が大きい場合には検討価値が高い手段です。

③ 相続後に名義変更する場合：2024年4月の義務化を踏まえて

相続登記が「義務」になりました

**2024年4月1日から、相続による不動産取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されました。**正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは過去に相続した未登記不動産にも遡って適用されます。

長年放置していた実家の名義が祖父のままになっている——品川・城南エリアでもこうしたケースは珍しくありません。義務化をきっかけに、早めの対応を検討してください。

相続登記にかかるコスト（目安）

費用項目	目安
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
司法書士報酬	5〜10万円程度
戸籍収集等の実費	数千〜2万円程度

揉めやすいポイントと予防策：家族間トラブルを防ぐために

よくある揉めるパターン

不動産の名義変更をめぐる家族間トラブルの多くは、**「誰も知らないうちに話が進んでいた」**ことが発端です。

親が存命中に一人の子へ贈与 → 他の兄弟姉妹が「不公平だ」と主張
遺言なしに亡くなった → 誰が実家を引き継ぐかで協議が難航
認知症が進行してから名義変更しようとした → 法的に無効になるリスク

トラブル予防の3つの対策

対策	内容
① 遺言書の作成	公正証書遺言が最も確実。誰に何を残すかを明記する
② 家族全員での合意形成	生前に「この不動産は誰が引き継ぐか」を話し合い、記録しておく
③ 早期に専門家へ相談	贈与・信託・遺言を組み合わせた設計は専門家と行うのが安心

特に「特別受益」（特定の相続人がすでに多く受け取っている場合）の問題は複雑になりやすいため、税理士・弁護士との連携が重要です。

どの方法を選ぶべきか：判断のポイントまとめ

状況	おすすめの方向性
親が元気なうちに節税しながら渡したい	生前贈与（計画的な暦年贈与か相続時精算課税）
認知症リスクに備えて管理権を移したい	家族信託
相続後にスムーズに手続きしたい	遺言書作成＋相続登記の早期申請
とにかくコストを抑えたい	相続による名義変更（登録免許税0.4%）
兄弟間トラブルを防ぎたい	遺言書＋家族への事前共有

どの選択肢も一長一短があります。「これが絶対に正解」という方法はなく、ご家族の状況に合わせた設計が必要です。

迷ったら早めにご相談ください

「親がまだ元気なうちに動いておきたいが、何から手を付けていいかわからない」——そのご相談を、当相談室では何度でも無料でお受けしています。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**は、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士とワンストップで連携。売却を急かさず、ご家族にとってベストな選択肢を一緒に考えます。品川・大田・港エリアのほか、全国の相続不動産にも対応しています。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

よくある質問

Q1. 親が生きているうちに名義変更するのと、亡くなってからでは何が違いますか？

A. 大きく異なるのは「税金の種類」と「手続きの方法」です。生前の名義変更（贈与）には贈与税と不動産取得税が発生し、登録免許税も相続より高くなります。一方、相続後の名義変更は登録免許税が低い反面、2024年4月から義務化され期限内対応が求められます。どちらが有利かはケースによって異なるため、専門家への相談をおすすめします。

Q2. 親が認知症になってからでも名義変更はできますか？

A. 判断能力がない状態での贈与契約や遺言作成は、原則として法的に無効となるリスクがあります。認知症が進行してからでは選択肢が大幅に制限されるため、判断能力があるうちに家族信託や遺言書を準備しておくことが非常に重要です。

Q3. 兄弟が複数いる場合、一人だけに名義変更することはできますか？

A. 法的には可能ですが、他の兄弟姉妹から「特別受益」として相続時に持ち戻し計算される可能性があります。また、親の意思に反した名義変更は詐欺や権限踰越として問題になることも。家族全員への説明と合意形成、遺言書での補完が重要です。一般的には、弁護士や税理士を交えた事前の家族会議をおすすめしています。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務判断の根拠となるものではありません。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。