マンション相続の名義変更を完全解説｜敷地権・管理費滞納の注意点|Bushizo相続相談室

「親のマンション、名義変更はいつすればいい？」その疑問に答えます

親が亡くなり、残されたマンションをどうすればいいのか——。
葬儀や各種手続きに追われながら、「そういえば名義変更って何をすればいいんだろう」と不安を感じている方は少なくありません。

結論からお伝えすると、2024年4月1日から相続登記（名義変更）は法律上の義務となりました。 知らないまま放置すると過料（罰則）が科される可能性があります。

しかもマンションの相続には、一戸建てにはない「敷地権」「管理費の滞納承継」という特有の注意点があります。この記事では、マンション相続の名義変更に必要な手順・費用・注意点を、相続不動産の専門家の視点からわかりやすく整理します。

2024年4月から相続登記が義務化！放置するとどうなる？

これまで相続登記（不動産の名義変更）は任意でした。しかし2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。

正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、この義務化は過去に発生した相続にも遡及して適用されます。親が数年前に亡くなっていてまだ名義変更していない場合も、2027年3月31日までに申請する必要があります（経過措置期間あり）。

項目	内容
義務化開始日	2024年4月1日
申請期限	相続を知った日から3年以内
過去の相続への適用	あり（経過措置：2027年3月31日まで）
怠った場合のペナルティ	10万円以下の過料

「まだ売るか使うか決めていない」「兄弟間で話し合いがまとまっていない」という状況でも、まず相続人申告登記という簡便な手続きを利用することで義務を暫定的に履行できる場合があります。詳しくは専門家にご確認ください。

マンション相続の名義変更（相続登記）の基本的な流れ

相続登記の一般的な流れは以下のとおりです。一戸建てもマンションも基本は同じですが、マンション特有の確認事項が加わります（次章で詳述）。

ステップ1：相続人を確定する（戸籍収集）

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取り寄せ、相続人全員を確定します。

ステップ2：遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、誰がマンションを相続するかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。遺言書がある場合はその内容に従います。

ステップ3：必要書類を揃えて法務局へ申請

揃える書類の一例は以下のとおりです。

書類	取得先
被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）	市区町村役場
被相続人の住民票の除票	市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	市区町村役場
相続人全員の印鑑証明書	市区町村役場
遺産分割協議書	自作または専門家に依頼
固定資産税評価証明書	市区町村役場
登記申請書	法務局の書式を使用

申請先は、マンション所在地を管轄する法務局です。

マンション相続で必ず確認したい「敷地権」の問題

マンション相続で一戸建てと大きく異なるのが、「敷地権」の扱いです。

マンションは「建物の専有部分」と「土地（敷地）の共有持分」がセットになっています。1983年以降に登記されたほとんどのマンションでは、この両者が**一体化した「敷地権」**として登記されており、一つの登記申請で同時に名義変更できます。

しかし**古いマンション（特に1983年以前に建てられた物件）**では、建物と土地の登記が分離していることがあります。この場合、建物と土地（敷地）それぞれに別々の名義変更申請が必要になる場合があります。

品川・大田エリアには高度経済成長期に建てられたヴィンテージマンションも多く存在します。築年数の古いマンションを相続した場合は、登記簿謄本（登記事項証明書）を早めに取り寄せて敷地権の有無を確認することを強くお勧めします。

チェックポイント：登記事項証明書の「表題部」に「敷地権の目的たる土地」の記載があるかを確認しましょう。

見落としがちな「管理費・修繕積立金の滞納」問題

マンション相続でもう一つ必ず確認すべきなのが、管理費・修繕積立金の滞納です。

区分所有法上、管理費等の滞納がある場合、その債務は新しい所有者（相続人）に引き継がれます。つまり、親が生前に管理費を滞納していた場合、相続した子が支払い義務を負うことになります。

さらに、マンション管理組合は、滞納管理費に対して遅延損害金を請求できるほか、最終的には競売申立てもできると法律で定められています。放置すると思わぬ多額の費用が発生します。

管理費滞納の確認方法

管理組合または管理会社に直接問い合わせる
相続登記前に残高証明や滞納確認書を取得する
マンションの売却や活用を検討する前に必ず清算する

リスク	内容
滞納債務の承継	相続人が前所有者の未払い分を負担
遅延損害金	管理規約で年14〜18%程度のケースが多い
最悪のケース	管理組合による競売申立て

売却や賃貸活用を検討している場合でも、滞納がある状態では買主・借主が見つかりにくく、取引上のリスク要因となります。早期確認が肝心です。

名義変更にかかる費用の目安

相続登記にかかる費用は大きく「実費」と「専門家報酬」に分かれます。

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%
戸籍・住民票等の取得費用	数千円〜1万円程度
司法書士報酬	5万〜15万円程度（物件・複雑さによる）
遺産分割協議書作成（弁護士・司法書士）	ケースによる

たとえば固定資産税評価額が2,000万円のマンションであれば、登録免許税は8万円が目安です（0.4%）。ただし評価額や相続の複雑さによって大きく変わるため、詳細は司法書士等の専門家に見積もりを依頼してください。

相続したマンションをどうするか：売却・活用・保有の選択肢

名義変更が完了したら、次はマンションの今後の活用方針を決める段階です。主な選択肢は以下の3つです。

①そのまま住む：相続人が自己居住。固定資産税・管理費の負担は継続します。
②賃貸に出す：家賃収入を得る。管理委託費用や空室リスクも考慮が必要。
③売却する：まとまった現金を得る。相続税の申告期限（10か月以内）との兼ね合いも重要。

売却時には譲渡所得税の計算も必要です。また、2024年から生前贈与加算のルールが改正され（相続開始前7年以内の贈与が加算対象に延長）、生前対策との兼ね合いも複雑化しています。

Bushizo相続相談室では、「売却を急かさない」を信条に、ご家族の状況に合わせた活用方針をゼロベースでご相談いただけます。司法書士・税理士・弁護士とも連携しているため、名義変更から売却・活用まで一括でご支援可能です。

📞 無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

（品川・大田・港区を中心に、全国の相続不動産に対応しています）

よくある質問（FAQ）

Q1. マンションの名義変更をしないまま売却できますか？

A. 原則としてできません。不動産の売却には、売主名義での登記が必要です。また2024年4月からの義務化により、名義変更を怠ること自体が法律違反となります。相続後はできるだけ早めに相続登記を行いましょう。

Q2. 相続人が複数いる場合、マンションを共有名義にすることはできますか？

A. 可能です。ただし共有名義のマンションは、売却・賃貸・リフォームなどの際に共有者全員の同意が必要となるため、将来的なトラブルの原因になることがあります。遺産分割協議で一人の相続人が単独取得するか、代償金を支払う形が一般的には望ましいとされています。ケースによって最適な方法が異なりますので、専門家への相談をお勧めします。

Q3. 相続登記の申請は自分でできますか？

A. 法務局への自己申請（本人申請）は可能です。ただし、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・登記申請書の作成など、手続きは複雑です。マンション特有の敷地権の確認や管理費滞納の問題も絡む場合は、司法書士に依頼することで確実かつスムーズに進められます。費用対効果の面からも専門家への依頼を検討することをお勧めします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記に関する判断については、司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。