土地と家屋の相続手続きを完全解説｜名義変更の流れと注意点|Bushizo相続相談室

「土地と家屋、どちらから手続きすればいい？」その疑問に答えます

親が亡くなり、実家の土地と家屋を相続することになった。でも不動産の名義変更って、何からはじめればいいのか、どこに相談すればいいのか——そんな戸惑いを感じている方は多いはずです。

結論からお伝えすると、土地と建物はそれぞれ別々に登記されているため、セットで相続登記の手続きを進める必要があります。 しかも2024年4月1日からは相続登記が法律で義務化され、期限内に手続きをしないとペナルティが発生するリスクも生じました。

この記事では、土地・家屋の相続手続きの全体像を整理し、よくある「未登記建物」の落とし穴や費用感まで、宅地建物取引士の立場からわかりやすく解説します。

土地と家屋の相続手続き、全体の流れ

相続不動産の名義変更（相続登記）は、大きく次の流れで進みます。

ステップ1：相続人の確定と遺産の把握

まず、亡くなった方（被相続人）の戸籍謄本類をもとに法定相続人が誰かを確定します。兄弟姉妹が多い、再婚歴があるなど家族関係が複雑な場合は、除籍謄本や改製原戸籍をさかのぼって収集する作業が必要になります。

あわせて、土地・建物の登記簿（全部事項証明書）を法務局で取得し、「誰の名義か」「どんな権利関係があるか（抵当権など）」を確認しましょう。

ステップ2：遺産分割協議

相続人全員で、土地・建物を誰が引き継ぐかを協議します。その合意内容を遺産分割協議書にまとめ、全員が署名・実印を押印します。遺言書がある場合は、その内容を優先することになります（ただし遺留分には注意）。

ステップ3：相続登記の申請（法務局へ）

遺産分割協議書・戸籍謄本類・固定資産税評価証明書などを揃えて、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。土地と建物はそれぞれ別の登記ですが、一括で申請手続きができます。

ステップ4：各種変更手続き

登記完了後は、固定資産税の納税通知先の変更（市区町村役所へ届出）も忘れずに行いましょう。品川区・大田区・港区では、各区の税務課や資産税課が窓口です。

2024年4月から相続登記が義務化！期限と罰則を確認

2024年4月1日より、相続登記が法律上の義務となりました。主なポイントは以下のとおりです。

項目	内容
義務化の期限	相続を知った日から3年以内
過去の未了分への適用	2024年4月1日より前に発生した相続も対象（施行日から3年以内）
正当な理由なく期限超過	10万円以下の過料の対象になる可能性あり
申請が困難な場合の救済	「相続人申告登記」という簡易手続きが新設

「まだ売るか使うか決めていないから」「兄弟間で話がまとまっていないから」という理由で放置してきた実家も、今後は期限内の対応が必要です。

なお、相続人申告登記は正式な名義変更ではなく、あくまで義務履行のための暫定手続きです。最終的には遺産分割協議を経た相続登記を完了させることが求められます。

要注意！「未登記建物」が含まれるケース

土地と建物の相続手続きで、見落としがちなのが未登記建物の問題です。

未登記建物とはどんな状態？

不動産登記には「表題部登記」と「権利部登記（所有権保存登記）」があります。昭和〜平成初期に建てられた建物や、増改築した部分などは、登記が行われていないケースが少なくありません。特に古い実家では「土地は登記されているが、建物は未登記」という状況がよく見られます。

未登記建物を相続するとどうなる？

未登記建物は登記記録が存在しないため、通常の相続登記（所有権移転登記）ができません。相続するためには、まず建物の表題登記（表示登記）を土地家屋調査士に依頼して行い、その後に相続を原因とする所有権保存登記を申請する、という順番が必要です。

手続き	担当専門家	概要
建物表題登記	土地家屋調査士	建物の物理的状況を登記簿に初めて記録
所有権保存登記	司法書士	所有者の名義を登記
土地の相続登記	司法書士	土地の名義を被相続人から相続人へ変更

未登記建物が含まれる場合は手続きが増えるため、専門家への早めの相談をおすすめします。

固定資産税は課税されているのに登記がない？

「毎年固定資産税を払っているから登記はされているはず」と思いがちですが、固定資産税は自治体が独自に把握して課税するもので、登記の有無とは連動していません。固定資産税の課税明細に建物が載っていても、未登記の可能性があります。必ず法務局で登記事項証明書を取得して確認しましょう。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく「登録免許税（国に納める税）」と「専門家報酬」に分かれます。

登録免許税

相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は、**固定資産税評価額の0.4%**です（2026年現在）。

固定資産税評価額	登録免許税の目安
1,000万円	約4万円
3,000万円	約12万円
5,000万円	約20万円

土地と建物それぞれの評価額を合算して計算します。

司法書士報酬

司法書士への依頼費用は、不動産の数・相続人の数・手続きの複雑さによって変わります。一般的には5万円〜15万円程度のケースが多いですが、遺産分割協議書の作成を含む場合や、未登記建物への対応が加わる場合はさらに増えることがあります。費用感は事前に複数の専門家に確認することをおすすめします。

相続税・贈与税との関係も見逃さずに

相続税の申告期限は10ヶ月

相続税が発生する場合、申告・納税の期限は被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内です。不動産の評価（路線価・倍率方式など）は専門的な判断が必要なため、税理士との連携が欠かせません。

2024年から変わった生前贈与加算ルール

2024年1月以降の贈与からは、生前贈与加算の対象期間が相続開始前3年から7年に順次延長されています（2031年以降は完全に7年適用）。生前に土地や家屋を贈与していた場合、相続税の計算に影響することがあるため注意が必要です。

手続きの前に一度、プロに相談を

土地と家屋の相続手続きは、登記・税務・法務が複雑に絡み合います。「まず何から動けばいいかわからない」という状態でも大丈夫です。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応が可能です。売却を急かすことなく、お客様の状況に合わせた最適な選択肢をご提案します。品川区・大田区・港区を中心に、全国の相続不動産にも対応しています。

まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

Q1. 土地と建物の名義が異なる場合、相続手続きはどうなりますか？

A. 例えば「土地は父名義、建物は母名義」というケースでは、それぞれについて相続手続きが必要になります。土地と建物で相続人が異なる場合もあるため、遺産分割協議の段階で誰が何を引き継ぐかを明確にすることが大切です。ケースによって手続きが複雑になるため、司法書士への相談をおすすめします。

Q2. 相続登記をしないまま不動産を売却することはできますか？

A. 原則として、相続登記が完了していないと不動産の売却はできません。買主への所有権移転登記を行うためには、まず売主側（相続人）名義への登記が必要です。売却を検討している場合も、早めに相続登記を進めておくことが重要です。

Q3. 相続した土地・建物が遠方にある場合でも相談できますか？

A. はい、Bushizo相続相談室では全国の相続不動産に対応しています。所在地が遠方であっても、オンラインや電話での相談から対応可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記に関するアドバイスを提供するものではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。