土地の共有名義を解消する方法｜分筆という選択肢をわかりやすく解説|Bushizo相続相談室

「土地を共同名義で相続したけど、この先どうすれば…」

親が亡くなり、実家の土地を兄弟姉妹と共有名義（共同名義）で相続した。登記を終えたまではよかったものの、「売るときはどうなるの？」「片方が勝手に使えるの？」「いずれ自分の子どもに迷惑をかけないか？」——そんな不安を抱えたまま時間だけが過ぎている、という方は少なくありません。

結論からお伝えすると、土地の共有名義はできる限り早めに解消しておくことをおすすめします。 そのための有力な選択肢の一つが「分筆」です。

本記事では、土地の共有名義の基礎知識と問題点を整理したうえで、分筆という解消手段の仕組み・費用・メリット・デメリットをわかりやすく解説します。

そもそも土地の共有名義（共同名義）とは

土地の共有名義とは、一筆（ひとふで）の土地を複数人がそれぞれ「持分（もちぶん）」という割合で所有している状態のことです。「共同名義」とも呼ばれ、法律上は「共有」として民法に規定されています。

共有名義が生まれる主なケース

相続：親の土地を複数の子が法定相続分で相続する
購入：夫婦や兄弟が資金を出し合って土地を共同購入する
二次相続の積み重ね：祖父母→親→孫と代を重ねるうちに共有者が増えていく

品川区・大田区・港区といった城南エリアでも、古くから所有されてきた土地が相続を繰り返して「共有者が5人以上」になっているケースは珍しくありません。

共有名義の土地でできることできないこと

共有名義の土地は、持分割合にかかわらず「単独では自由に動かせない」という制約があります。

行為	必要な同意
土地全体の売却	共有者全員の同意が必要
賃貸借契約の締結（長期）	共有者全員の同意が必要
管理行為（短期賃貸等）	持分過半数の同意が必要
保存行為（修繕など）	各共有者が単独で可能
自己の持分のみの売却	単独で可能（ただし実務上は困難）

全員の同意が必要な行為が多く、共有者の一人でも反対すれば話が進みません。これが「共有名義のトラブル」の根本原因です。

共有名義を放置するリスク——なぜ早期解消が重要なのか

① 共有者が増え続ける

共有者が亡くなると、その持分はさらにその相続人へと引き継がれます。何世代も放置すれば、見ず知らずの遠縁の親族と共有するケースも出てきます。

② 2024年4月から相続登記が義務化された

2024年4月1日より、相続によって不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務付けられました（不動産登記法改正）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。過去の相続分も対象となるため、未登記のまま放置している土地は早急に確認が必要です。

③ 売却・活用が身動きできなくなる

共有者の一人が認知症になったり、行方不明になったりすると、全員同意が必要な売却や建替えができなくなります。成年後見人の選任や不在者財産管理人の申立てが必要になり、時間も費用もかかります。

④ 生前贈与での解消も年々難しくなっている

持分を生前贈与で整理しようとしても、2024年から相続時精算課税制度の改正や暦年贈与の相続財産への加算期間が7年に延長されており、対策には専門家との早めの連携が欠かせません。

共有名義の解消方法を比較する

共有名義の解消には複数の方法があります。それぞれの特徴を整理しましょう。

解消方法	概要	メリット	デメリット
分筆	土地を物理的に分けて単独名義にする	各自が自由に活用・売却できる	測量・登記費用がかかる。形状次第では価値が下がることも
持分買取	一人が他の共有者の持分をすべて買い取る	迅速に解消できる	買取資金が必要。価格交渉が必要
共有物分割請求訴訟	協議が整わない場合に裁判所に申立て	強制的に解消できる	時間・費用がかかる。競売になるリスク
全体売却・代金分割	土地全体を第三者に売却し代金を分ける	現金化できる	全員同意が必要。居住中の場合は難しい
贈与・相続	持分を贈与または相続で集約する	費用が比較的少額の場合も	贈与税・相続税の検討が必要

このなかでも、**お互いに納得感が得られやすく、それぞれの土地活用の自由度が高い「分筆」**は検討価値の高い手段です。

分筆とは何か——仕組みと手順を解説

分筆の基本

分筆（ぶんぴつ）とは、一筆の土地を測量によって複数の土地に分割し、それぞれを独立した地番として登記することです。たとえば兄弟2人で共有している土地を、持分割合（例：1/2ずつ）に応じて物理的に二分割すれば、それぞれが単独名義の土地を持てるようになります。

分筆の大まかな流れ

共有者間で分割方法の協議（どこで線を引くかの合意）
土地家屋調査士に測量を依頼
境界確認・確定測量（隣地所有者の立会いが必要）
分筆登記の申請（土地家屋調査士が代行）
それぞれの持分を単独名義にする所有権移転登記（司法書士が代行）

分筆にかかる費用の目安

費用は土地の形状・面積・境界の確定状況・地域によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

費用項目	目安（一般的な例）
確定測量費用（土地家屋調査士）	40万〜80万円程度
分筆登記費用（土地家屋調査士）	測量費用に含む場合が多い
所有権移転登記費用（司法書士）	5万〜15万円程度
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%（相続登記の場合）

※ 上記はあくまで目安です。実際の費用は個別状況によります。専門家にお見積りを依頼してください。

分筆のメリット

各自が単独名義になるため、売却・活用・担保設定が自由にできる
将来の相続時に共有関係が引き継がれない（各自の土地として独立）
共有者間の関係悪化を防ぎやすい

分筆の注意点・デメリット

分筆後の各土地が「建築基準法上の接道義務」を満たさなくなる場合、建物を建てられない「再建築不可」の土地になるリスクがあります
旗竿形や不整形な土地になると、資産価値が下がることがあります
確定測量で隣地との境界確認に時間がかかるケースがあります（半年〜1年以上かかる場合も）
分筆後に不動産取得税や贈与税が生じるケースもあります。持分割合と実際の分割面積の比率に差が出ないよう注意が必要です

分筆が向いているケース・向いていないケース

すべての共有名義土地に分筆が最適とは限りません。状況に応じた判断が大切です。

分筆が向いているケース

土地面積が広く、分割後もそれぞれが有効活用できる広さを確保できる
共有者双方が「お互いの土地として独立させたい」という意向で一致している
建物が建っていない更地である（建物があると建物の扱いも検討が必要）

分筆よりも別の手段が向いているケース

土地が狭く、分割すると再建築不可になる可能性がある
共有者の一人が金銭での解決を希望している（持分買取・全体売却が現実的）
共有者間の関係が悪化しており、協議自体が難しい（共有物分割請求を検討）

共有名義のお悩みは、Bushizo相続相談室にご相談ください

「分筆が自分のケースに向いているかわからない」「共有者と話し合いが進まない」「そもそも相続登記がまだ終わっていない」——そうした状況でも、一人で抱え込まないでください。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士・土地家屋調査士と連携して、相続不動産のお悩みをワンストップでサポートします。売却を急かすことなく、お客様の状況に合った最善策をともに考えます。品川・大田・港エリアはもちろん、全国の相続不動産にも対応しています。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

まずはお気軽にご連絡ください。

よくある質問

Q1. 土地の共有名義は、共有者の同意なく自分の持分だけ売ることはできますか？

A. 法律上は、自己の持分のみを単独で売却することは可能です。ただし、共有持分のみを買う一般の買主はほぼいないため、実際には「共有持分買取業者」への売却が中心となります。買取価格は一般的に市場価格より大幅に低くなることが多く、また買い取った業者が共有物分割請求を起こすケースもあります。共有者全員での売却や分筆による解消を先に検討することをおすすめします。

Q2. 分筆と「地積更正」はどう違うのですか？

A. 地積更正とは、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合に正しい面積に訂正する手続きです。分筆は一筆の土地を複数に分ける手続きで、目的が異なります。確定測量を行う過程で地積更正が必要と判明するケースもあります。土地家屋調査士に相談すると、両方の必要性を確認してもらえます。

Q3. 相続登記をしないまま亡くなった祖父名義の土地があります。分筆できますか？

A. 祖父名義のままでは分筆登記はできません。まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。2024年4月の義務化以降、過去の未登記分も対象となっているため、早急に司法書士に相談されることをおすすめします。相続人が多数いる場合の遺産分割協議書の作成なども含めて、まとめてサポートを受けられる窓口に相談するのが効率的です。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的として作成しており、特定の法律・税務・登記手続きに関する個別アドバイスを提供するものではありません。実際のご判断・お手続きにあたっては、司法書士・税理士・弁護士・土地家屋調査士等の専門家にご相談ください。