共有名義とは？不動産でなぜ危険と言われるのか徹底解説|Bushizo相続相談室

「共有名義の不動産を相続したけど、何が問題なの？」

親が亡くなり、実家や収益物件を兄弟姉妹で共有することになった——そんなとき、「共有名義は危険だ」と言われても、いまひとつピンとこない方は多いのではないでしょうか。

結論から言います。共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと自由に動かせません。 売る・貸す・リフォームする、どれをとっても単独では動けないケースがほとんどです。そして時間が経つほど共有者が増え、問題は複雑になっていきます。

この記事では、共有名義の基本的な仕組みと、なぜ「危険」と言われるのかを、専門用語を極力使わずに解説します。品川・大田・港エリアなど城南圏でも、実家の相続をきっかけに共有名義問題を抱えるケースは年々増えています。まず正しく知ることが、解決への第一歩です。

共有名義とは何か｜基本の仕組みをおさらい

共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことです。それぞれの所有割合を「持分（もちぶん）」といい、登記簿に「Aさん1/2・Bさん1/2」のように記載されます。

共有名義が生まれる主なきっかけは次のとおりです。

きっかけ	具体例
相続	親の不動産を子ども複数人で相続した
共同購入	夫婦や兄弟が一緒に資金を出して購入した
遺産分割未了	遺産分割協議がまとまらず法定相続分で登記された
生前贈与・売買	持分の一部だけを贈与・売買した

特に相続がきっかけになるケースは圧倒的に多く、「とりあえず法定相続分で登記した」「遺産分割協議が面倒で放置した」という状況から共有名義が生まれます。

共有名義の不動産はなぜ「自由に動かせない」のか

共有名義の不動産は、民法上「共有物」として扱われます。何をするかによって、必要な同意の範囲が変わります。

行為の種類と必要な同意

行為の種類	内容の例	必要な同意
保存行為	雨漏り修理・不法占拠者への明渡し請求など	各共有者が単独で可
管理行為	賃貸借契約の締結・解除、短期の修繕工事など	持分の過半数
変更・処分行為	売却・取り壊し・抵当権の設定など	共有者全員の同意

つまり、不動産を売りたいと思っても、共有者全員がYESと言わなければ売れません。兄弟の一人が「売りたくない」「連絡が取れない」「認知症で判断能力がない」といった状況になると、たちまち身動きが取れなくなります。

一般的には、持分だけを第三者に売ることは法律上は可能ですが、買い手がつきにくく、買い取り業者への売却では市場価格を大きく下回ることが多い点も知っておきましょう。

共有名義が「危険」と言われる5つの理由

① 共有者が増え続ける「負の連鎖」

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続人へと引き継がれます。たとえば兄弟3人で共有していた実家は、次の世代では甥・姪・その配偶者まで関係者が広がり、数十年後には見ず知らずの人と共有している、という事態も珍しくありません。

② 共有者が音信不通・海外在住になる

共有者と連絡が取れなくなると、売却・活用のための合意形成が事実上不可能になります。裁判手続き（共有物分割請求訴訟）で解決できる場合もありますが、時間・費用・精神的負担は相当なものです。

③ 空き家リスクと管理義務

管理責任は共有者全員にあります。空き家になった実家が劣化・倒壊リスクのある「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れ、最悪の場合は行政による強制的な措置の対象になります。固定資産税の負担は持分割合に応じて各共有者に生じますが、他の共有者が払わなければ実質的に肩代わりを迫られることもあります。

④ 2024年4月から相続登記が義務化された

2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記が義務となりました（不動産登記法改正）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。過去に発生した相続も対象で、未登記のまま放置されてきた実家が問題になるケースが増えています。

共有状態のまま登記を先延ばしにすることは、この義務化の観点からも許されない時代になったと言えます。

⑤ 相続のたびに生前贈与の加算期間が延びる

2024年1月1日以降の贈与から、相続財産への生前贈与加算期間が従来の3年から最長7年へと段階的に延長されています。共有持分を生前に贈与して相続対策を行う場合も、このルール変更の影響を受けます。持分の移転を検討する際は、税理士との連携が欠かせません。

共有名義を解消する主な方法

共有名義は「なるべく早く解消する」ことが原則です。主な方法を整理します。

解消方法	概要	メリット	注意点
遺産分割協議	相続人間で話し合い、特定の人が取得	費用が比較的少ない	全員の合意が必要
持分の買い取り	一人の共有者が他の持分を買い取る	所有をシンプルに一本化できる	適正価格の算定が重要
共有物分割協議・分筆	土地を実際に分割して各自が単独所有	各自が自由に使える	建物がある場合は困難なことも
第三者への売却	共有者全員で合意のうえ売却	現金化して公平に分配できる	全員の同意が前提
共有物分割請求訴訟	裁判所に分割を求める	合意不能の場合の最終手段	時間・費用・関係悪化リスク

一般的には、相続が発生した直後に遺産分割協議を行い、共有状態を避けるのがベストです。すでに共有状態になっている場合は、できるだけ早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

共有名義を放置すると「どうなるか」を時系列で考える

経過年数	起こりうる問題
〜3年	相続登記義務化の期限超過、過料リスク
〜10年	共有者の高齢化・認知症・転居・音信不通
〜20年	共有者が死亡し次世代へ持分が分散
20年超	見知らぬ遠縁との共有、連絡先すら不明に

「後でなんとかなる」と思っていても、時間が経つほど選択肢は狭まります。特に品川・大田・港エリアのような地価の高い地域では、不動産の価値が高い分、共有者間の利害対立も生まれやすく、早期対応がより重要です。

共有名義のことは、まず専門家に相談を

共有名義の解消には、不動産・法律・税務の三つの視点が必要です。たとえば、持分を兄弟間で売買する場合でも、適正価格の評価（不動産）、所有権移転の手続き（司法書士）、譲渡所得税や贈与税の確認（税理士）が同時に絡んできます。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。「売却を急かされそうで怖い」という方でも、まず現状を整理するところから、無料でご相談いただけます。

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よくある質問

Q1. 共有持分だけを勝手に売ることはできますか？

A. 法律上は、自分の持分だけを他者に売却することは可能です（他の共有者の同意は不要）。ただし、一般の買い手がつきにくく、実勢価格を大幅に下回ることが多いです。また、見知らぬ第三者が共有者に加わることで、他の共有者との関係が複雑になるリスクもあります。

Q2. 相続登記をしないままにしておくと、どうなりますか？

A. 2024年4月の法改正により、相続を知った日から3年以内の登記が義務となりました。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。また、登記未了のまま次の相続が発生すると、手続きがさらに複雑になります。早めの対応が重要です。

Q3. 共有者のうち一人が認知症になった場合、どうなりますか？

A. 判断能力を失った共有者は、自ら法律行為（売却への同意など）を行うことができません。この場合、家庭裁判所への成年後見人選任申立てが必要となりますが、後見人が就いた後も売却には原則として家庭裁判所の許可が必要になるなど、手続きが複雑になります。認知症が進む前に対策を検討することが重要です。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記に関する判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。