家の名義変更を死亡後に法務局へ申請する全手順 | 相続登記2024年義務化対応版|Bushizo相続相談室

亡くなった親の家の名義変更、いつ・どこで・何をすればいい？

「父が先月亡くなった。実家の名義はそのままになっているが、どうすればいいのか」「法務局に行けばいいのはわかるけど、何を持っていけばいいのかまったくわからない」——そんな不安を抱えているあなたへ、この記事は書いています。

結論から言えば、亡くなった方が所有していた家の名義変更（これを「相続登記」といいます）は、2024年4月1日から法律で義務化されました。相続を知った日から3年以内に、管轄の法務局へ申請しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。

「相続登記って難しそう」と腰が重くなるのは当然です。でも、手順を一つひとつ確認すれば、自分で進めることも決して不可能ではありません。以下で、法務局への申請手順を基礎からわかりやすく解説します。

家の名義変更（相続登記）とは何か

不動産の「名義」とは、法務局が管理する登記簿（登記記録）に記載された所有者情報のことです。人が亡くなっても、法務局の登記簿は自動的に書き換わりません。遺族が自ら手続きをしない限り、亡くなった方の名前のままになり続けます。

名義変更をしないまま放置すると、次のような問題が生じます。

売却できない（買主への所有権移転ができない）
融資を受けられない（担保設定ができない）
相続人が増え続ける（次の世代が亡くなるたびに権利関係が複雑になる）
2024年4月以降は義務化により過料のリスク

品川区・大田区・港区など城南エリアでも、数十年以上前に亡くなった親・祖父母名義のまま放置されている不動産の相談が少なくありません。早めに動くほど手続きはシンプルです。

【重要】2024年4月から相続登記が義務化された

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記は義務になりました。主なルールは以下のとおりです。

項目	内容
申請期限	相続を知り、かつ所有権取得を知った日から3年以内
過去の相続分	2024年4月1日より前に発生した相続も対象（猶予期間あり）
罰則	正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料
特例制度	遺産分割協議が整わない場合は「相続人申告登記」で暫定対応可

「うちはまだ遺産分割が決まっていない」という場合も、相続人申告登記という簡易な届出制度を利用することで、義務違反を回避できます。詳しくは後述する専門家への相談をご活用ください。

相続登記の3つのパターンと必要書類

家の名義変更の方法は、相続のケースによって3つに分かれます。

パターン①：遺言書がある場合

亡くなった方が遺言書を残していた場合は、遺言の内容に従って名義変更します。

主な必要書類

遺言書（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要な場合あり）
被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本
相続人の住民票
固定資産税評価証明書
登記申請書

パターン②：遺産分割協議で決めた場合（最も多いケース）

相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決めた場合です。

主な必要書類

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式（連続したもの）
相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議書（相続人全員の実印で押印）
相続人全員の印鑑証明書
不動産を取得する方の住民票
固定資産税評価証明書
登記申請書

パターン③：法定相続分どおりに登記する場合

遺産分割協議をせず、法律で定められた割合（法定相続分）のまま共有名義で登記する方法です。書類は少ない一方、後から売却や活用の際に全員の同意が必要になるため、注意が必要です。

法務局への申請手順：5つのステップ

STEP 1｜管轄法務局を確認する

申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。相続人の住所地や亡くなった方の住所地ではありません。法務局のウェブサイト（登記・供託オンライン申請システム）で管轄を検索できます。

STEP 2｜必要書類を収集する

戸籍謄本の収集が最も時間のかかる作業です。被相続人が転籍を繰り返している場合、複数の自治体に請求が必要になります。郵送請求も可能ですが、2〜3週間かかることもあります。

STEP 3｜登記申請書を作成する

法務局のウェブサイトに申請書のひな形と記載例が公開されています。不動産の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、不動産の表示を正確に転記してください。

STEP 4｜登録免許税を計算・納付する

相続登記には登録免許税がかかります。

項目	税率・計算式
税率	固定資産税評価額 × 0.4%
納付方法	収入印紙を登記申請書に貼付（原則）、またはオンライン納付
計算例	評価額2,000万円の場合 → 2,000万円 × 0.4% = 8万円

※固定資産税評価証明書または固定資産税の課税明細書で評価額を確認してください。

STEP 5｜法務局へ申請・受領

申請は**窓口持参・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）**の3通りです。審査期間は一般的に1〜2週間程度ですが、時期や管轄によって異なります。完了後に「登記完了証」と「登記識別情報（権利証に相当するもの）」が交付されます。

費用の目安：自分でやるか、専門家に頼むか

費用項目	自分で申請	司法書士に依頼
登録免許税	評価額の0.4%	同左（必ずかかる）
戸籍謄本等の取得費	数千円〜1万円程度	同左（実費）
司法書士報酬	不要	5〜15万円程度（ケースによる）
時間・手間	大きい	小さい

自分で申請すれば専門家報酬は節約できますが、書類の不備で法務局から補正を求められることも少なくありません。相続人が複数いる・被相続人の本籍地が遠方にある・遺産分割で揉めているなどの場合は、専門家への依頼を検討することをおすすめします。

「まずどこに相談すればいいかわからない」という方へ

相続登記は法務局への手続きですが、その前段階として「誰が何を相続するか」「相続税はかかるか」「不動産をどう活用・処分するか」といった判断が必要になることがほとんどです。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が不動産の相続に関する初期相談を無料でお受けしています。司法書士・税理士・弁護士と連携しており、登記手続きから売却・活用まで、窓口を一本化してご対応することが可能です。「何から手をつければいいかわからない」という段階のご相談も歓迎しています。売却を急かすような対応は一切いたしません。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産に対応しています。

よくある質問

Q1. 法務局に申請する前に遺産分割協議をまとめなければいけませんか？

A. 必ずしもそうではありません。遺産分割協議がまとまっていない場合でも、2024年4月以降は「相続人申告登記」という制度を利用することで、義務違反を回避しながら協議の時間を確保できます。ただし、この申告は最終的な名義変更の代わりにはならないため、協議がまとまり次第、改めて本登記が必要です。

Q2. 法務局はどこに行けばいいですか？自宅の近くでも大丈夫ですか？

A. 申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。ご自身の自宅や亡くなった方の住所地の法務局ではなく、対象の不動産が所在する市区町村を管轄する法務局に申請してください。管轄は法務局のウェブサイトで確認できます。

Q3. 相続登記をしないと本当に罰則がありますか？

A. 2024年4月1日以降、正当な理由なく期限（相続を知り所有権取得を知った日から3年以内）を過ぎても申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、自動的に過料が発生するのではなく、法務局からの催告に対して正当な理由なく応じない場合に科されるとされています。いずれにしても、義務化された以上は早めの対応が安心です。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的として作成しており、特定の法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。相続に関する個別の判断については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。制度の詳細は改正により変わる場合があります。