親名義の土地に家を建てる｜相続で揉めないための注意点|Bushizo相続相談室

「親の土地に家を建てた」──その安心が、相続で一変することがある

「土地代がかからないなら建てやすい」「親が元気なうちに敷地内同居を」──そう考えて、親名義の土地に家を建てた方は少なくありません。品川・大田・港エリアでも、世代をつないで同じ土地に住み続けるご家族からのご相談を、私たちは日々お受けしています。

しかし、建てた後の相続が一番の問題です。親が亡くなったとき、その土地は誰のものになるのか。自分以外に兄弟姉妹がいる場合、住み続けることは保障されるのか。贈与税はかかるのか。

結論からお伝えします。親名義の土地に家を建てる行為そのものは違法ではありませんが、法律上の権利関係を整理しておかないと、相続発生時に深刻なトラブルになるリスクがあります。事前の対策次第で、家族の将来が大きく変わります。

この記事では、相続関係を図解的に整理しながら、揉めやすいポイントと予防策をわかりやすく解説します。

親名義の土地に家を建てるときの「権利関係」を整理する

まず、土地と建物の権利関係を図で整理しましょう。

【土地】親（所有者） ↕ 何らかの権利関係【建物】子（所有者・建築主）

土地と建物は、法律上別々の不動産として扱われます。建物を建てた子が建物の所有者であっても、土地を使う法的根拠がなければ、土地所有者（親や、相続後は他の相続人）から「出ていけ」と言われるリスクがゼロではありません。

土地を使う法的根拠は主に3種類

権利の種類	内容	贈与税	相続時の扱い
使用貸借（タダ借り）	無償で土地を借りる	原則かからない	土地は親の相続財産として遺産分割対象
借地権設定（有償賃貸）	地代を払って借りる	かからない	借地権は相続財産として評価される
生前贈与（土地を子に移す）	土地の名義を子に変える	かかる場合あり	相続財産から除外（条件あり）

親子間で地代をやり取りしていない「タダ借り」の場合は使用貸借として扱われます。これが最も多いケースですが、相続で最も揉めやすい形でもあります。

相続で揉めやすいポイント：4つのリスクを知っておく

① 土地が遺産分割の対象になる

使用貸借の場合、親が亡くなっても「借りていた権利」は親の相続財産には含まれません。しかし土地そのものは相続財産です。

兄弟が2人いて、長男が土地に家を建て、次男は別居しているケースを考えてみましょう。

親（死亡） ├── 長男：親名義の土地に自分の家を建てて居住中 └── 次男：賃貸マンションで別居中

親が遺言を残していない場合、この土地は原則として長男・次男で2分の1ずつ共有になります。次男が「土地を売って現金を分けよう」と主張することも法律上は可能です。長男は自分の家が建っている土地であっても、次男の同意なしに自由に扱えなくなります。

② 「特別受益」として持ち戻しを主張される

長男が親の土地に家を建てた際、土地を無償で使わせてもらったことが「特別受益」にあたると次男が主張するケースがあります。特別受益と認められると、長男が相続できる財産の取り分が減る可能性があります。

ただし、使用貸借の特別受益該当性はケースによって判断が分かれるため、専門家への確認が必要です。

③ 相続登記の放置が問題を複雑にする

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

親名義の土地を相続後に放置すると、次の相続（自分が亡くなったとき）でさらに権利関係が複雑になります。早期に名義変更を行うことが、家族全員を守ることになります。

④ 生前贈与加算ルールの変更（2024年〜）

2024年1月以降、生前贈与を受けた財産が相続財産に加算される期間が3年から7年に延長されました。親から土地の贈与を受けた場合、亡くなる前7年以内の贈与は相続税の課税対象として持ち戻されます（段階的な経過措置あり）。

「贈与税を払ったから大丈夫」と思っていても、相続税の計算で加算される場合がありますので、専門家への確認をおすすめします。

揉めないための予防策：事前にできること

予防策① 遺言書を作成してもらう

最も効果的な対策は、親に遺言書を作成してもらうことです。「この土地は長男に相続させる」と明記されていれば、遺産分割協議での争いを大幅に減らせます。

公正証書遺言であれば、紛失・改ざんのリスクもなく、最も確実です。

予防策② 「持ち戻し免除の意思表示」を遺言に盛り込む

特別受益の持ち戻しを防ぐために、遺言書に持ち戻し免除の意思表示を明記してもらう方法があります。これにより、無償使用を「特別受益として差し引かない」と明確にできます。

予防策③ 家族信託（民事信託）の活用を検討する

認知症リスクが高まる前に、土地を家族信託の対象にする方法もあります。親が認知症になると不動産の管理・売却ができなくなりますが、信託契約があれば受託者（子など）が対応できます。

予防策④ 生前贈与・相続時精算課税制度の利用

土地を生前に子に贈与する方法もあります。相続時精算課税制度（累計2,500万円まで贈与税が非課税、相続時に精算）を利用するケースも一般的です。ただし、2024年以降の税制変更もあるため、税理士との相談が必須です。

対策	メリット	注意点
公正証書遺言	争いを最小化できる	定期的な見直しが必要
持ち戻し免除の意思表示	特別受益問題を予防	遺留分は侵害できない
家族信託	認知症対策になる	設計・コストが必要
生前贈与（精算課税）	早期に名義移転できる	相続時の精算が必要

「建てた後」の相続登記：手続きの流れと費用の目安

親が亡くなり、土地の名義変更（相続登記）が必要になった場合の流れは以下のとおりです。

① 相続人の確認（戸籍収集） ② 遺産分割協議（相続人全員の合意） ③ 遺産分割協議書の作成 ④ 相続登記申請（法務局）← 3年以内に義務 ⑤ 名義変更完了

費用の目安（一般的なケース）：

費用項目	目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%
司法書士報酬	5万〜15万円程度（案件の複雑さによる）
戸籍・住民票等の取得費用	数千円〜1万円程度

※費用は案件の内容により大きく異なります。事前に専門家へお見積りを。

相続が発生する前に、一度ご相談ください

「うちはまだ親も元気だから」──そう思っているうちに対策をとることが、家族を守る最善策です。

Bushizo相続相談室（品川広域センター）では、宅地建物取引士を窓口に、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ相談が可能です。親名義の土地に家を建てた方からの「このままで大丈夫？」というご相談を数多くお受けしています。売却を急かすことなく、ご家族の状況に合った選択肢をご提案します。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム お電話：050-5527-6414（品川区天王洲・広域品川圏・全国対応）

よくある質問（FAQ）

Q1. 親名義の土地に家を建てると、贈与税はかかりますか？

A. 地代を払わずに無償で土地を借りる「使用貸借」の場合、一般的には贈与税の対象にはなりません。ただし、著しく低い地代を払うケースや、その後に土地の贈与を受けるケースでは課税関係が発生することがあります。個別の状況によって異なるため、税理士への確認をおすすめします。

Q2. 親が亡くなった後、土地の相続登記をしないとどうなりますか？

A. 2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料の対象となる場合があります。また、登記が未了のまま次の相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になります。早期の手続きをおすすめします。

Q3. 兄弟が「土地を売りたい」と言ってきた場合、住み続けることはできますか？

A. 共有状態になった土地について、共有者の一人が売却を求めた場合、「共有物分割請求」として裁判所に申し立てることが可能です。裁判所の判断によっては競売や価格賠償になるケースもあり、法的に住み続けることが難しくなる場合もあります。こうした事態を防ぐために、生前の遺言作成や名義整理が重要です。具体的な対応は弁護士へのご相談をおすすめします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法務・税務判断を行うものではありません。具体的なご状況については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。