不動産の遺産相続を完全解説|手続きの流れと注意点|Bushizo相続相談室

「不動産が残されたけど、何から始めればいい？」そのお悩みに答えます

親が亡くなり、慌ただしい葬儀が終わったあと、「実家の土地や建物、どうすればいいんだろう」と途方に暮れる方は少なくありません。不動産が含まれる遺産相続は、現金のように単純に分けることができず、登記・評価・税金・共有問題など複数の課題が一気に押し寄せてきます。

結論から言えば、不動産の遺産相続には「3か月・10か月・3年」という三つの重要な期限があり、まずその流れを把握することが最初の一手です。 本記事では、相続登記義務化（2024年4月施行）などの最新制度も踏まえながら、不動産相続の基本を基礎からわかりやすく解説します。

不動産の遺産相続で押さえるべき「三つの期限」

不動産相続で最初に知っておくべきは、手続きに関わる期限です。期限を過ぎると過料（ペナルティ）の対象になったり、税の控除が受けられなくなったりするため、早めに把握しておくことが重要です。

期限	内容	主な手続き
相続開始から3か月以内	相続放棄・限定承認の申述	家庭裁判所
相続開始から10か月以内	相続税の申告・納付	税務署
相続開始から3年以内	相続登記の申請（義務）	法務局

2024年4月から「相続登記」が義務化されました

2024年4月1日より、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となりました（不動産登記法改正）。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去に相続した不動産で登記が未了のものについても、2027年3月31日までに登記申請が必要とされています。「何年も放置していた実家の土地がある」という方は、早急に確認することをお勧めします。

不動産相続の手続き、全体の流れ

不動産が含まれる遺産相続は、大きく次のステップで進みます。

ステップ1：相続人と相続財産の調査（目安：相続開始〜1〜2か月）

まず「誰が相続人なのか」「何が財産なのか」を確定させます。

相続人の確定：被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人を確定します。
財産の把握：不動産については法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得。固定資産税の納税通知書も参考になります。
負債の確認：抵当権が設定されている場合、ローン残債や担保設定の確認が必要です。

ステップ2：遺言書の確認

公正証書遺言は公証役場で確認できます。自筆証書遺言は家庭裁判所での検認手続きが原則必要です（法務局の自筆証書遺言保管制度を利用している場合は検認不要）。

ステップ3：遺産分割協議

相続人全員が合意した内容を「遺産分割協議書」にまとめます。不動産については、誰がどの物件を取得するかを具体的に記載します。相続人全員の署名・実印が必要で、一人でも欠けると無効になります。

ステップ4：相続登記の申請

遺産分割協議書をもとに、法務局へ相続登記を申請します。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%（相続による場合）です。

ステップ5：相続税の申告・納付（該当する場合）

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。これを超える場合は相続税の申告・納付が必要となります。不動産の評価は路線価方式または倍率方式で行います。

不動産相続で生じやすい「3つの問題」

問題①：共有相続のリスク

不動産を複数の相続人で「共有」する形で相続するケースがあります。一見公平に思えますが、後に売却・リフォームなどを行う際に共有者全員の合意が必要となり、意見が割れると身動きが取れなくなります。特に子世代・孫世代に共有関係が引き継がれると問題が複雑化します。可能であれば、単独取得または換価分割（売却して現金で分ける）を検討することも一案です。

問題②：空き家・実家の活用判断

相続した実家を「売る・貸す・住む」のどれにするか、判断を迫られます。品川・大田・港エリアでは交通利便性が高く、賃貸需要も見込める物件が多い一方、建物の築年数・状態・接道条件によって活用の可否が変わります。売却を焦らず、まず現状を正確に把握することが重要です。

問題③：生前贈与加算の延長（2024年改正）

2024年1月1日以降の贈与分から、相続開始前の生前贈与加算期間が3年から7年に延長されました。これにより、亡くなる7年前までに行った贈与が相続税の課税対象に加算される可能性があります（段階的に移行）。生前対策を考えている場合は、税理士への早期相談が有効です。

不動産相続にかかる主な費用の目安

費用項目	目安
登録免許税（相続登記）	固定資産税評価額の0.4%
司法書士報酬	5万〜15万円程度（物件数・複雑さによる）
相続税申告報酬（税理士）	遺産総額の0.5〜1%程度（ケースによる）
不動産鑑定費用	20万〜40万円程度（必要な場合）
戸籍・証明書類の取得費用	数千円〜1万円程度

※上記はあくまで目安です。実際の費用はケースにより大きく異なります。専門家への個別確認をお勧めします。

相続不動産、売却を急ぐ必要はありません

「相続した不動産はすぐに売らなければいけない」と思い込んでいる方も多くいらっしゃいます。しかし、焦って売却することで適正価格より低い金額になってしまったり、税の特例を活用できなかったりするケースも少なくありません。

たとえば「空き家の3,000万円特別控除」（一定の要件を満たす相続空き家の売却益から最大3,000万円を控除できる特例）は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。急ぎすぎても、逆に遅すぎても損をする可能性があります。

まずは状況を整理し、専門家と一緒に最適な判断を探ることが大切です。

まずは無料相談でご状況をお聞かせください

Bushizo相続相談室（品川広域センター）では、宅地建物取引士が相続不動産のご相談を無料でお受けしています。司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応が可能で、「売却を急かさない」姿勢を大切にしています。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産にも対応しております。

「まだ何も決まっていない」という段階からのご相談も歓迎です。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

よくある質問

Q1. 相続登記をしないままでいると、具体的にどうなりますか？

A. 2024年4月の法改正により、相続登記は義務となりました。相続による不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。また、未登記のままでは不動産の売却や担保設定ができないため、早期の対応が重要です。

Q2. 相続した実家が遠方にある場合でも相談できますか？

A. はい、対応可能です。Bushizo相続相談室では、品川・大田・港エリアを中心としつつ、全国の相続不動産についてもご相談をお受けしています。まずはお電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。

Q3. 相続税がかかるかどうか、自分では判断できません。どうすればいいですか？

A. 相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかが一つの目安ですが、不動産の評価額の算定や各種特例の適用有無によって税額は大きく変わります。まずは相続財産の概要を整理した上で、税理士に相談されることをお勧めします。当相談室でも提携税理士へのご紹介が可能です。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務的判断については必ず専門家（司法書士・税理士・弁護士等）にご確認ください。