親の土地を相続する手順と注意点｜揉めないための完全ガイド|Bushizo相続相談室

「親の土地、どうすればいい？」その悩みに結論から答えます

「父が亡くなり、実家の土地をどうするか兄弟で話し合いが進まない」「母の土地が名義変更されないまま何年も放置されている」——そんな声は、相続相談の現場で毎日のように耳にします。

結論からお伝えすると、親の土地の相続は「相続人の確定 → 遺産分割協議 → 相続登記」という3ステップで進みます。 そして2024年4月からは相続登記が法律上の義務となり、放置すれば過料（罰金）が科されるリスクも生じました。

この記事では、親の土地を相続する際の関係図・手順・よく揉めるポイント・費用の目安を、宅地建物取引士の視点からわかりやすく整理します。「まず何をすればいいかわからない」という方は、ぜひ最後までお読みください。

親の土地を相続する「相続人関係図」を整理しよう

親が亡くなった場合、法定相続人の範囲と法定相続分は民法で定められています。まず自分の立場を確認しましょう。

一般的な相続関係のパターン

パターンA：配偶者（もう一方の親）が存命の場合

亡くなった親 ├─ 配偶者（法定相続分 1/2） ├─ 子ども①（法定相続分 1/4） └─ 子ども②（法定相続分 1/4）

パターンB：配偶者がすでに他界、子どもだけの場合

亡くなった親 ├─ 子ども①（法定相続分 1/2） └─ 子ども②（法定相続分 1/2）

パターンC：子どもがおらず、兄弟姉妹が相続人になるケース

子どもがいない場合は、親の兄弟姉妹（第三順位）が相続人になることがあります。この場合は相続関係が複雑になりやすく、早めの専門家相談をおすすめします。

ポイント： 法定相続分はあくまで「目安」です。遺言書があればその内容が優先され、遺産分割協議によって自由に分け方を決めることもできます。

親の土地を相続する手順：3つのステップ

STEP 1｜相続人と財産を確定する（死亡後なるべく早めに）

まず戸籍を収集し、法定相続人を確定します。親が再婚していた場合や、認知した子どもがいる場合、相続人が想定より多くなることがあります。

同時に、対象となる土地の固定資産税の納税通知書・登記事項証明書を取り寄せて、所在地・地番・地積・名義人を確認しましょう。品川区や大田区では区役所や法務局で取得できます。

STEP 2｜遺産分割協議を行う（相続人全員の合意が必要）

相続人全員で「誰がその土地を取得するか」を話し合います。全員が署名・実印を押した遺産分割協議書を作成することが必要です。

一人でも合意しなければ協議は成立しない
海外在住の相続人がいる場合は手続きが煩雑になる
まとまらない場合は家庭裁判所の調停・審判に移行する

STEP 3｜相続登記を申請する（2024年4月から義務化）

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となりました。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。

この義務化は過去に相続が発生した土地にも遡及して適用されます。「昔から名義が変わっていない」という場合も早急に確認が必要です。

兄弟間で揉めやすい5つのポイントと予防策

親の土地の相続では、兄弟・姉妹間でトラブルになるケースが少なくありません。よくある火種と対策を整理します。

揉めやすいポイント	具体的な内容	予防策
①実家に住み続ける相続人がいる	長男・長女が親と同居していた場合、「出ていくのか住み続けるのか」で対立	生前に親が遺言書を作成しておく
②生前贈与の不公平感	一部の子どもだけ学費・住宅購入資金をもらっていた場合に「特別受益」主張	生前に贈与の事実と金額を家族間で共有する
③不動産の評価額で意見が割れる	路線価評価と実勢価格の差、リフォーム費用の負担など	不動産会社の査定書を取り、客観的な評価額を共有する
④代償分割の財源がない	土地を一人が取得する代わりに他の相続人に金銭を支払う際、資金不足	早めに金融機関への相談・生命保険の活用を検討
⑤音信不通の相続人がいる	疎遠な兄弟の所在が不明で協議が進まない	弁護士を通じた連絡・不在者財産管理人の選任

「特別受益」と「寄与分」は主張のぶつかり合いになりやすい

生前に多くの援助を受けた相続人がいる場合（特別受益）や、親の介護・事業を長年支えてきた相続人がいる場合（寄与分）は、感情的な対立に発展しやすいポイントです。ケースによっては法的な主張が認められることもありますが、証拠の有無や評価方法が複雑なため、専門家を介した交渉が有効です。

親の土地の相続にかかる費用の目安

相続登記や税金など、費用面も事前に把握しておきましょう。

費用項目	目安	備考
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%	相続登記の際に必要
司法書士報酬	5〜15万円程度	物件数・複雑さによる
相続税	基礎控除超過分に課税	基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数
不動産取得税	相続の場合は非課税	売却時の譲渡所得税は別途発生
戸籍・証明書取得費	数千円〜1万円程度	市区町村窓口・オンライン申請

注意： 相続税の申告・納付期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。期限を過ぎると加算税・延滞税が発生します。土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）によって税額が大きく変わるため、税理士への相談をおすすめします。

2024年からの「生前贈与加算7年ルール」にも注意

2024年1月1日以降の生前贈与から、相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算されるようになりました（従来は3年）。親から土地や現金を受け取っていた場合、相続税計算に影響する可能性がありますので確認が必要です。

土地を「売る・使う・残す」判断のポイント

相続した土地をどうするかは、相続人全員の合意があって初めて動けます。主な選択肢を整理します。

① 売却する 現金化することで相続人間で公平に分けられる。ただし譲渡所得税（売却益に課税）が発生する場合があります。相続した土地は取得費の引き継ぎができますが、長期保有特例（相続から3年10か月以内の売却で取得費加算の特例あり）の活用も検討しましょう。

② 活用する（賃貸・駐車場など） 空き家や更地のまま放置すると固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなるケースもあります。活用することで収益を得ながら維持する選択肢です。

③ 相続放棄する 土地の価値がマイナス（負債が多い、管理コストが高い）の場合は相続放棄という選択肢もあります。ただし相続放棄は相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述が必要です。

品川・大田エリアでは、都市部特有の細分化された土地（旗竿地・狭小地など）の扱いに悩む方も多く見られます。活用か売却かの判断は、現地の不動産市況を熟知した専門家への相談が近道です。

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よくある質問

Q1. 親の土地の名義変更（相続登記）を放置するとどうなりますか？

2024年4月からの相続登記義務化により、相続を知った日から3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。また、売却や担保設定が難しくなったり、相続人がさらに増えて手続きが複雑になるリスクもあるため、早めの対応をおすすめします。

Q2. 遺言書がない場合、土地は必ず法定相続分で分けなければなりませんか？

いいえ。遺言書がない場合でも、相続人全員が合意すれば法定相続分とは異なる割合で遺産を分けることができます。全員が納得した内容で「遺産分割協議書」を作成し、相続登記に使用します。ただし一人でも合意しない場合は協議が成立しないため、専門家を交えた調整が有効です。

Q3. 相続した土地を売却する場合、税金はどのくらいかかりますか？

売却益（譲渡所得）に対して課税されます。税率は所有期間によって異なり、一般的に売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得（約20.315%）、5年以下は短期譲渡所得（約39.63%）が適用されます。相続した土地の「取得費」は被相続人の購入価格を引き継ぐことができ、相続開始から3年10か月以内の売却では「取得費加算の特例」が使える場合もあります。税額の計算は個別性が高いため、税理士にご確認ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律判断・税務判断を行うものではありません。具体的なご状況については、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。