実家の相続で後悔しない方法｜住む・売る・貸す・放置の末路を比較|Bushizo相続相談室

「実家をどうすればいいか分からない」——それが最も多い相談です

親が亡くなり、気づけば実家が誰も住まないまま数ヶ月が過ぎていた——。
そんな状況で「どうすればいいのか」と検索してたどり着いた方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えします。実家の相続は「放置が最もリスクが高く、早めに方針を決めるほど選択肢が広がります」。

実家（親の家）の相続には「住む」「売る」「貸す」「放置する」の大きく4つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、家族の状況や不動産の状態によって最善策は変わります。この記事では、各選択肢の現実的な末路を比較しながら、後悔しない相続の進め方を解説します。

まず押さえたい「実家の相続」の基本的な流れ

実家を相続する際、不動産に関して最低限やるべき手続きがあります。

① 相続人・遺産の確認（相続開始後なるべく早く）

まず「誰が相続人か」「遺言書はあるか」を確認します。戸籍を収集し、法定相続人を確定させましょう。

② 遺産分割協議（相続人全員で合意）

不動産は相続人全員の合意がなければ動かせません。兄弟間で意見が割れるケースも多く、早期の話し合いが重要です。

③ 相続登記（2024年4月から義務化）

2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。 相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になります。過去に相続した未登記の不動産も対象です。「とりあえず後回し」はもはや許されません。

④ 相続税の申告（必要な場合のみ・10ヶ月以内）

相続財産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税が必要です。

「住む・売る・貸す・放置」4つの選択肢を徹底比較

実家をどうするか、4つの選択肢の特徴を整理します。

選択肢	主なメリット	主なデメリット	向いているケース
住む	維持費が抑えられる・思い出を守れる	通勤・生活環境の変化	実家が職場・生活圏に近い
売る	まとまった現金化・維持費ゼロ	思い出の喪失・税負担の可能性	活用予定がない・相続人が遠方
貸す	収入を得ながら所有継続	管理の手間・空室リスク	将来戻る可能性がある
放置	何もしなくていい（短期的）	固定資産税・劣化・過料リスク	（推奨できない）

「住む」を選ぶ場合

実家に引っ越して住む場合、固定資産税の「住宅用地特例」が継続され、税負担が抑えられます。また、小規模宅地等の特例（一定条件を満たせば土地の評価額を最大80%減額）が適用できるケースもあり、相続税対策として有効なことがあります。

ただし、品川・大田・港エリアのように都市部では、相続した実家が現在の生活圏から離れていることも多く、「住みたくても住めない」という声も少なくありません。

「売る」を選ぶ場合

空き家になった実家を売却する際、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（いわゆる空き家特例） を活用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります（要件あり・2027年末まで延長済み）。

売却益にかかる税率は、所有期間5年超の「長期譲渡所得」で約20%、5年以下の「短期譲渡所得」で約39%が目安です（復興特別所得税含む）。いずれも、被相続人の所有期間と相続人の所有期間を合算して計算します。

売却を急ぐ必要はありませんが、空き家期間が長くなるほど建物が劣化し、買い手がつきにくくなるリスクも考慮が必要です。

「貸す」を選ぶ場合

「将来自分が使うかもしれない」「手放したくない」という場合は、賃貸に出すことで固定費を家賃収入で補えます。ただし、入居者の退去や設備の修繕対応など、継続的な管理が必要です。管理会社に委託する場合、賃料の5〜10%程度が管理費の目安となることが多いです（契約内容により異なります）。

また、賃貸に出すと先述の「小規模宅地等の特例（貸付事業用）」の適用要件が変わる点にも注意が必要です。専門家への確認をおすすめします。

「放置」を選ぶ場合——最もリスクが高い選択

「相続人間で意見がまとまらない」「面倒で後回しにしている」——その結果が放置です。放置のリスクは年々大きくなっています。

固定資産税は毎年発生し続ける
建物の劣化・不法投棄・近隣への悪影響
「特定空家」に指定されると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性
相続登記未了なら過料の対象（2024年4月〜）
相続人が増えるほど遺産分割協議が複雑化する

「いつか考えよう」が最も危険な選択です。

2024年以降の制度変更——見落としやすい2つのポイント

相続登記の義務化（2024年4月〜）

前述のとおり、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料になる可能性があります。

生前贈与の加算期間が7年に延長（2024年1月〜）

相続発生前の贈与財産を相続税の計算に加算する期間が、従来の3年から7年に延長されました（2024年1月1日以降の贈与から段階的に適用）。生前に実家を贈与する予定があった方は、この変更を踏まえた計画の見直しが必要です。

「売る」か「残す」か迷ったときに確認すべきチェックリスト

以下の項目を確認することで、方針が見えやすくなります。

相続人全員が現在の居住地から実家まで遠い
実家の維持・管理を担える人がいない
築年数が古く、リフォームに多額の費用がかかりそう
相続人の誰かが相続税の納税資金を必要としている
実家に将来住む・戻る予定が具体的にない

3つ以上当てはまる場合は、売却を視野に入れた検討が現実的です。ただし、最終的な判断は不動産の市場価値や税負担のシミュレーションをしてから行うことをおすすめします。

相続した実家について、まず専門家に相談してみませんか？

実家の相続は「不動産・法律・税金」の三分野が絡み合う複雑な問題です。
Bushizo相続相談室（品川広域センター） では、宅地建物取引士が相続不動産の窓口となり、連携する司法書士・税理士・弁護士とともにワンストップで対応します。「売ってほしい」と急かすことはありません。まず現状を整理するところからご相談ください。

品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産のご相談に対応しています。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 実家の相続登記をしないと、どうなりますか？

A. 2024年4月の相続登記義務化により、相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。また、登記が未了のまま相続人が増えると権利関係がさらに複雑になり、将来の売却・活用が困難になります。早めの手続きをおすすめします。

Q2. 実家を売ると税金はいくらかかりますか？

A. 売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。所有期間5年超であれば長期譲渡所得として約20%（復興特別所得税含む）が目安ですが、空き家特例（最大3,000万円控除）や取得費加算の特例など、適用できる控除・特例によって大きく変わります。具体的な金額は税理士への確認をおすすめします。

Q3. 兄弟間で実家の処分について意見が割れています。どうすればいいですか？

A. 遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停（遺産分割調停）という手続きもあります。まずは弁護士や司法書士に状況を相談し、それぞれの希望を整理することが解決への第一歩です。Bushizo相続相談室でも連携専門家をご紹介できます。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・不動産に関するアドバイスを提供するものではありません。具体的なご判断については、司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。