空き家を相続したら最初にやること｜手続きの流れと注意点|Bushizo相続相談室

「実家を相続したけど、何から始めればいい？」そのお悩み、まず読んでください

親が亡くなり、誰も住んでいない実家や空き家がそのまま残ってしまった——そんな状況に直面したとき、「相続の手続きは複雑そう」「売るべきか貸すべきか迷っている」「とりあえず放置してしまっている」という方は少なくありません。

結論からお伝えします。

空き家を相続したら、まず「相続登記」「相続財産の把握」「空き家の現地確認と管理体制づくり」の3つを優先的に動かしてください。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、放置は法的なリスクにもつながります。

この記事では、空き家・実家を相続した際に最初にやるべきことを、手続きの順番に沿って丁寧に解説します。「売却を急ぐ必要はない」という立場から、焦らず正しい順番で動けるよう整理しました。

① まず「相続登記」の義務化を知ってください（2024年4月〜）

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人名義に変更する法務局への登記申請のことです。

これまでは「いつかやればいい」と後回しにされがちな手続きでしたが、2024年4月1日より義務化されました。

義務化のポイント

項目	内容
申請期限	相続を知った日から3年以内
過去の相続も対象	2024年4月以前に発生した相続も義務化の対象
過料（罰則）	正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料
申請先	不動産の所在地を管轄する法務局

相続登記を放置するとどうなる？

登記が未了のまま放置すると、売却・賃貸・担保設定ができないだけでなく、代を重ねるうちに相続人が増え、手続きが非常に複雑になります。品川・大田・港エリアでも、こうした「数十年放置された相続未登記物件」のご相談は珍しくありません。

義務化を機に、まず相続登記の手続きに着手することを強くお勧めします。

② 相続財産の全体像を把握する

相続登記と並行して、「何を・誰が・どのくらい相続するのか」を整理する必要があります。

確認すべき財産の種類

不動産：土地・建物（実家・空き家・駐車場など）
預貯金・有価証券
負債：住宅ローン残債、借入金など
生命保険（受取人が相続人の場合は相続財産外）

遺産分割の期限と相続放棄

相続放棄を選択する場合は、相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所への申述が必要です。空き家だけ相続して他の財産は放棄、ということは基本的にできないため、財産全体を確認してから判断しましょう。

また、相続税の申告・納付期限は被相続人が死亡した日の翌日から10ヶ月以内です。相続税が発生するかどうかは基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）との比較で判断しますが、正確な計算は税理士への確認をお勧めします。

2024年からの生前贈与加算ルール変更にも注意

2024年1月以降、生前贈与の相続財産への加算期間が3年から7年に延長されました（段階的に移行）。過去に受け取った贈与がある場合は、相続税計算に影響する可能性があるため、税理士に確認してください。

③ 空き家の現地確認と「管理責任」を意識する

相続登記や財産整理と同時に、必ず行ってほしいのが空き家の現地確認です。

なぜ早めの現地確認が必要か？

空き家は管理されないまま放置されると、以下のリスクが急速に高まります。

リスク	内容
建物の劣化	雨漏り・シロアリ・外壁崩落など
不法侵入・不法投棄	施錠・囲いの不備から発生
近隣への被害	瓦・外壁・樹木の倒壊による損害賠償リスク
特定空き家指定	行政から「特定空き家」に指定されると固定資産税の軽減特例が外れる
固定資産税の負担	所有し続ける限り課税が続く

現地確認でチェックすること

建物の外観・屋根・基礎の状態
水道・電気・ガスの契約状況と停止手続き
郵便物・不法投棄の有無
近隣との境界・フェンスの状態
鍵・セキュリティの確認

遠方に住んでいて管理が難しい場合は、地元の不動産会社や専門業者に「空き家管理サービス」を依頼する選択肢もあります。

④ 「売る・貸す・活用する」は急がなくていい。ただし選択肢は早めに整理を

空き家を相続すると「早く売らないといけない」と焦る方もいますが、売却を急ぐ必要はありません。ただし、選択肢の整理は早いに越したことはありません。

主な活用・処分の選択肢

選択肢	メリット	デメリット・注意点
売却	維持費・管理の手間がなくなる	相続税・譲渡所得税の検討が必要
賃貸	収入を得ながら保有できる	リフォーム費用・管理の手間
自分で活用	用途に応じて多様な活用が可能	活用方法によっては初期投資が必要
相続土地国庫帰属制度	一定条件で国に引き取ってもらえる	審査が厳しく費用も発生する
空き家バンクへの登録	買い手・借り手のマッチング支援	地方物件向けが中心

売却時に活用できる税制特例

空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる場合があります（2027年12月31日まで延長）。ただし、要件が細かいため必ず税理士に確認してください。

⑤ 手続きを一人で抱え込まないために——専門家の活用と相談窓口

空き家の相続手続きには、司法書士・税理士・弁護士・宅地建物取引士など複数の専門家が関わります。それぞれの役割を理解した上で、ワンストップで相談できる窓口を活用するのが効率的です。

専門家の役割分担

専門家	主な担当業務
司法書士	相続登記・遺産分割協議書の作成
税理士	相続税申告・譲渡所得計算
弁護士	相続人間のトラブル・遺産分割調停
宅地建物取引士	不動産の調査・売却・賃貸・活用の提案

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。「売却を急かされたくない」「まず状況を整理したい」という方のご相談を歓迎しています。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産にも対応しています。

まずはお気軽にご相談ください。 → 無料相談はこちら（お問い合わせフォーム） 📞 050-5527-6414

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記をしないと、すぐに罰則を受けますか？

A. 相続を知った日から3年以内に申請しなかった場合に10万円以下の過料の対象となります。ただし、正当な理由がある場合は過料が免除されることもあります。まずは早めに司法書士などの専門家に相談し、手続きを進めることが重要です。

Q2. 空き家を相続したら固定資産税はいつから発生しますか？

A. 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。相続登記の完了前でも、実質的な所有者（相続人）に納税義務が生じるケースがあります。相続が発生した後は市区町村から通知が来る場合があるため、確認しておきましょう。

Q3. 相続した空き家を売りたいが、相続人が複数いる場合はどうすればいい？

A. 不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。まず遺産分割協議を行い、誰がその不動産を相続するか（または共有するか）を決めた上で、売却手続きに進む流れになります。相続人間で意見が合わない場合は弁護士への相談も検討してください。

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法務・税務・不動産に関する判断を保証するものではありません。具体的なご状況については、司法書士・税理士・弁護士・宅地建物取引士などの専門家にご相談ください。