空き家の固定資産税が6倍になる仕組み｜特定空家指定を避けるために知っておくこと|Bushizo相続相談室

「相続した実家、とりあえず残しておけば安心」は危険かもしれません

親が亡くなり、実家を相続したものの、すぐに売却や活用の判断ができず「まずはそのままにしておこう」と考える方は少なくありません。気持ちの整理がつかないうちに動くのは難しいものですし、それは決して責められることではありません。

しかし、空き家を長期間放置すると、固定資産税が最大6倍になる可能性があることをご存じでしょうか。

結論からお伝えすると、自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が大幅に増加します。この仕組みを知らずに放置を続けると、気づいたときには毎年の税負担が大きく膨らんでいた、というケースが実際に起きています。

この記事では、空き家と固定資産税の関係、特定空家に指定される流れ、そして具体的にどう対処すればよいかをわかりやすく解説します。

空き家でも固定資産税が安い理由——「住宅用地特例」とは

まず前提として、土地の上に住宅が建っている場合、固定資産税には「住宅用地特例」という軽減措置が適用されます。

区分	軽減割合
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	課税標準額が1/6に軽減
一般住宅用地（200㎡超の部分）	課税標準額が1/3に軽減

この特例は「人が住んでいる住宅」だけでなく、空き家であっても建物が存在する限り原則として適用されるため、「更地にするより空き家のままの方が税金が安い」という状況が生まれていました。

この仕組みが長年、空き家が放置される一因になっていたとも言われています。

「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる仕組み

2015年に施行された**空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）**は、2023年に改正され、さらに強化されました。この法律の柱の一つが「特定空家」制度です。

特定空家に指定された場合、住宅用地特例の適用対象から除外されます。つまり、これまで1/6に圧縮されていた課税標準額が本来の評価額に戻るため、税額は最大で6倍程度になる可能性があります。

具体的なイメージ（小規模住宅用地の場合）

状態	課税標準額の扱い	固定資産税のイメージ
通常の空き家（特定空家でない）	評価額の1/6	軽減あり（低い）
特定空家に指定後	軽減措置が解除（評価額そのまま）	最大6倍程度

※都市計画税についても同様に軽減措置が解除されます（一般的には1/3→通常評価額）。 ※実際の税額は固定資産税評価額・税率・自治体によって異なります。

特定空家に指定されるまでの流れ

「特定空家」は、いきなり指定されるわけではありません。一般的には以下のようなプロセスをたどります。

ステップ1：自治体による空き家の把握・調査

自治体は、住民票の異動状況・水道・電気の使用実績・近隣住民からの通報などをもとに、管内の空き家を把握しています。品川区・大田区・港区といった都市部でも、老朽化した空き家への対応強化が進んでいます。

ステップ2：現地調査と所有者への通知

自治体の担当者が現地調査を行い、問題がある空き家と判断した場合、登記や固定資産税の情報をもとに所有者を特定し、指導・助言の通知を行います。

ステップ3：指導・勧告・命令

改善されない場合、段階的に「指導」→「勧告」→「命令」と行政の関与が強まります。「勧告」の段階で住宅用地特例が解除され、固定資産税の負担が増加します。

ステップ4：行政代執行・特定空家への正式指定

命令に従わない場合、最終的には自治体が強制的に除却（解体）する行政代執行が行われ、費用は所有者に請求されます。

特定空家の判断基準（主なもの）

倒壊等の危険性がある（著しく保安上危険な状態）
著しく衛生上有害な状態（ごみの堆積、害虫の発生など）
周辺の景観を著しく損なっている
周辺住民の生活環境の保全に問題がある

2023年改正でさらに厳しくなった「管理不全空家」制度

2023年の空家特措法改正では、特定空家になる手前の段階として「管理不全空家」という新たな区分が設けられました。

特定空家ほど危険・有害な状態ではないものの、そのまま放置すれば特定空家に該当する恐れがあると自治体が判断した場合に指定されます。管理不全空家に指定され、勧告を受けた場合も住宅用地特例が解除されます。

つまり、「まだ倒壊する状態ではないから大丈夫」とは言えなくなったのが現状です。

空き家の固定資産税問題、具体的にどう対処するか

空き家を抱えているならば、早めに対処の方向性を決めることが重要です。主な選択肢を整理します。

対処方法	メリット	注意点
売却する	維持費・税負担がなくなる。まとまった資金が入る	相続登記が必要（2024年4月から義務化）。市場価格の確認が必要
賃貸・活用する	収入を得ながら所有を続けられる	リフォーム費用や管理の手間がかかる
自治体に寄付・売却する	維持管理から解放される	受け入れ要件が厳しいことが多い
解体して更地にする	老朽化リスクがなくなる	更地にすると住宅用地特例がなくなり固定資産税が上がる可能性がある
空き家バンクを活用する	地方物件でも買い手・借り手が見つかる場合がある	自治体によって制度の充実度が異なる

相続登記の義務化（2024年4月〜）も忘れずに

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合、原則として相続を知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「名義が親のまま」という状態では、売却や活用もスムーズに進められません。まず登記の状況を確認することが、空き家対策の第一歩です。

空き家の税負担や今後の方針、一人で悩まずご相談ください

「特定空家になりそうで不安」「相続した実家をどうすればいいかわからない」「まず登記だけでも確認したい」——そんなご状況の方が、品川・大田・港エリアを中心に多くご相談にいらっしゃいます。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**は、宅地建物取引士が相続不動産の相談窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。「売却を急かさない」ことを信条としており、まずは現状を整理するところからご一緒できます。

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よくある質問

Q1. 空き家のまま放置していると、いつ特定空家に指定されますか？

A. 指定の時期は自治体の判断や物件の状態によって異なり、一律の期間は定められていません。ただし、老朽化が進んでいる・近隣から苦情が出ているといった場合は調査が早まることがあります。通知が届いた時点で速やかに対応することが重要です。

Q2. 特定空家に指定される前に自分で確認できることはありますか？

A. 自治体の空き家対策窓口に問い合わせると、現状について相談できる場合があります。また、外観の破損・雑草の繁茂・雨漏りの放置などは管理不全と判断されやすいため、定期的な点検・最低限の維持管理を続けることが予防につながります。

Q3. 解体して更地にすれば特定空家のリスクはなくなりますか？

A. 建物がなくなれば特定空家の対象からは外れます。ただし、更地にすると住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税がかえって高くなることがあります。解体の判断は、売却・活用の計画と合わせて検討することをお勧めします。ケースによって最適な判断が異なるため、専門家への相談も活用してください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務判断を保証するものではありません。具体的なご判断については、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。