実家の相続・住み続ける前に知る落とし穴｜小規模宅地特例と相続登記の注意点|Bushizo相続相談室

「親の家に住み続けたい」——その想いに潜む、意外な落とし穴

「実家を相続して、そのまま住み続けるつもりだから、特に何もしなくていいかな」

そう考えている方は、少なくありません。売却や賃貸と違い、現状維持に見えるぶん、手続きが後回しになりがちです。しかし実際には、住み続けるケースだからこそ踏まえておくべき税務・法務の論点がいくつも存在します。

結論からお伝えします。実家に住み続けながら相続税を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」は非常に強力な制度ですが、適用条件を一つ満たせないだけで使えなくなります。さらに2024年4月から義務化された相続登記を放置すると、将来ペナルティが課される可能性もあります。

この記事では、相続した実家に住み続ける場合に必ず押さえておきたいポイントを、わかりやすく整理します。

小規模宅地等の特例とは？住み続けるなら最大80%減額の強力な武器

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）とは、亡くなった方が居住していた土地を相続する際、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

たとえば、路線価ベースで評価額5,000万円の土地であれば、特例適用後は1,000万円として相続税が計算されます。都市部の実家、特に品川・大田・港区などの城南エリアでは地価が高い傾向があるため、この特例が使えるかどうかで相続税額が数百万円単位で変わるケースも珍しくありません。

項目	内容
対象面積の上限	330㎡まで
減額割合	80%
適用できる相続人	配偶者・同居親族・一定の別居親族（家なき子）

ただし、この特例には複数の適用要件があり、一つでも満たさないと適用外になります。

落とし穴①「同居していなかった」場合の条件の厳しさ

特例を使いやすいのは「被相続人（親）と同居していた親族が引き続き住む場合」ですが、別居していた子が実家を相続して住み続けるケースでは、いわゆる**「家なき子特例」**という別の要件が必要になります。

家なき子特例の主な要件は以下の通りです。

相続開始前3年以内に、自分や配偶者・一定の親族が所有する家屋に居住していないこと
相続開始時に居住している家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと
相続した宅地を、申告期限まで保有し続けること

この要件は2018年の税制改正でかなり厳格化されており、「賃貸マンションに住んでいれば使える」と思っていたら、配偶者名義の持ち家があったために適用外だった、というケースも実際に起こっています。

「同居していなかったから特例は無理」と諦めるのも、「使える」と思い込むのも危険です。 必ず税理士に事前確認を取ることをおすすめします。

落とし穴②「申告期限までに売ってはいけない」という縛り

特例を適用した場合、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）まで、その土地・建物を手放してはいけないという保有継続要件があります。

つまり、「相続後に実家に住み続けるつもりだったが、事情が変わって売却した」という場合、申告期限前であれば特例の適用が遡って取り消される可能性があります。

また、特例を使って申告した後に売却する場合は問題ありませんが、売却益に対する譲渡所得税が発生します。相続税と譲渡所得税は別々に課税されるため、将来の売却も視野に入れながら全体の税額シミュレーションをしておくことが賢明です。

落とし穴③「相続登記の義務化」を知らずに放置するリスク

2024年4月1日より、相続登記が法律上の義務となりました。相続によって不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が課される可能性があります。

項目	内容
義務化開始日	2024年4月1日
申請期限	相続取得を知った日から3年以内
過去の相続分	2024年4月1日以前の相続も対象（猶予期間あり）
違反した場合	10万円以下の過料（正当な理由がない場合）

「住み続けるだけだから登記しなくていい」という考えは通用しなくなりました。実家に住み続けるつもりであっても、速やかに相続登記を行うことが必要です。

なお、相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は不動産の評価額や手続きの複雑さによって異なりますが、数万円〜十数万円程度が目安とされています（ケースによります）。

落とし穴④ 共有名義・遺産分割が未了のまま住み続けるリスク

実家を複数の相続人で共有名義にしたまま、一人だけが住み続けているケースは非常に多く見られます。この状態には長期的に大きなリスクがあります。

共有者の一人が亡くなると、さらに権利関係が複雑化する
共有者全員の同意がないと売却・リフォームができない
共有者から「持分を買い取ってほしい」「売却したい」と求められることがある

品川・大田エリアの相談事例でも、「10年前に親が亡くなって兄弟で共有にしていたが、兄が亡くなって甥の同意が必要になり身動きが取れなくなった」という状況に直面する方が少なくありません。

住み続ける場合こそ、遺産分割協議でしっかり単独所有の形にしておくことが、将来のトラブル回避に直結します。

チェックリスト：実家に住み続ける前に確認すること

住み続ける意向が固まったら、以下の項目を早めに確認・対応しましょう。

チェック項目	確認先
小規模宅地等の特例の適用可否	税理士
相続税の申告要否・申告期限（10ヶ月以内）	税理士
相続登記の手続き（3年以内義務）	司法書士
遺産分割協議の内容・共有名義の整理	司法書士・弁護士
建物の老朽化・リフォーム費用の見積もり	工務店等
将来的な売却・活用の選択肢の把握	宅地建物取引士

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「特例が使えるか分からない」「登記をまだしていない」「兄弟と話し合いが進んでいない」——実家の相続は、こうした複合的な悩みが重なるケースがほとんどです。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が相続不動産の全体像を整理したうえで、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。売却を急かすことは一切なく、「住み続けたい」というご意向を最大限尊重しながら、最適な選択肢をご一緒に考えます。

品川・大田・港区を中心に、全国の相続不動産のご相談に対応しています。まずはお気軽にご連絡ください。

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よくある質問

Q1. 実家に住み続ける場合、相続税の申告は必ず必要ですか？

A. 相続した財産の総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超える場合は申告が必要です。小規模宅地等の特例を使う場合も、特例適用後に税額がゼロになるとしても申告自体は必要です。申告しないと特例が適用されませんのでご注意ください。

Q2. 親と同居していなかった場合、特例は絶対に使えませんか？

A. 家なき子特例の要件を満たせば、別居していた子でも適用できる場合があります。ただし要件が複数あり、見落としやすい条件も含まれます。「使えるかどうか分からない」という場合は、相続開始後なるべく早く税理士に相談することをおすすめします。

Q3. 相続登記をしないまま実家に住み続けている場合、今からでも間に合いますか？

A. 2024年4月1日以前に相続が発生したケースにも相続登記義務化は適用されますが、一定の猶予期間が設けられています。放置すれば過料のリスクが高まりますので、できる限り早めに司法書士へご相談ください。現状の権利関係の確認から対応できます。

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の税務・法務アドバイスを行うものではありません。個別の状況については、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。