田舎の土地相続で困ったら｜売れない土地の出口と国庫帰属制度を解説|Bushizo相続相談室

「田舎の土地、どうすればいい？」その悩み、結論から言います

親が亡くなり、実家のある田舎の土地を相続することになった。しかし買い手は見つからず、固定資産税だけが毎年かかってくる。売りたくても売れない、かといって放置すれば管理責任だけが重くなる——そんな相談が、近年急増しています。

結論からお伝えします。田舎の土地には「売却」以外にも複数の出口があります。 2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」をはじめ、自治体への寄付、NPO・農地バンクの活用、そして相続放棄の検討など、状況に応じた選択肢を正しく知ることが、問題解決の第一歩です。

品川・大田・港エリアにお住まいで、地方に実家や土地を持つ方からも多くご相談をいただいています。この記事では、田舎の土地相続に悩む方に向けて、出口戦略を体系的に解説します。

まず押さえる：2024年以降の「相続×土地」に関わる制度変更

田舎の土地であっても、相続に関するルールは全国共通です。近年、重要な制度変更が相次いでいます。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

2024年4月1日より、相続によって取得した不動産は、相続を知った日から3年以内に登記申請することが義務付けられました（不動産登記法改正）。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去に相続した未登記の土地も対象です。「田舎の土地だから後回しでいい」という考えは、今後通用しなくなります。

相続放棄しても管理義務は残る（民法改正）

2023年4月の民法改正により、相続放棄をしても他の相続人や相続財産清算人が管理を引き継ぐまでの間、現状維持の管理義務が課されることが明確化されました。「相続放棄すれば終わり」とは言い切れない点に注意が必要です。

生前贈与の加算期間が7年に延長（2024年1月〜）

2024年1月以降の贈与分から、相続発生時の「持ち戻し計算」の対象期間が、従来の3年から7年に延長されました。田舎の土地を生前贈与で整理しようとする場合、この変更が影響することがあります。専門家への確認をおすすめします。

田舎の土地が「売れない」理由を正確に理解する

出口戦略を考える前に、なぜ田舎の土地が売れにくいのかを整理しておきましょう。

主な要因	具体的な状況
需要の絶対的な不足	人口減少・過疎化により購入希望者がいない
接道・形状の問題	建築基準法上の接道義務を満たさない（再建築不可）
農地・山林の規制	農地法・森林法により自由に売買・転用できない
境界が不明	隣地との境界が未確定で売却手続きが進まない
共有状態	兄弟・親族間で共有されており全員の同意が必要
維持コスト > 売値	測量・登記費用を払うと手元に残らないケースも

「売れない土地」には理由があります。その理由を正確に把握することが、最適な出口選びにつながります。

売れない田舎の土地、4つの出口戦略

出口① 相続土地国庫帰属制度（2023年4月〜）

国に土地を引き取ってもらえる制度です。相続または遺贈により土地を取得した人が、一定の要件を満たした土地を法務局に申請することで、国庫に帰属させることができます。

主な要件（申請できない土地の例）

建物が存在する土地
担保権や使用収益権が設定されている土地
通路など他人が使用する土地
土壌汚染がある土地
境界が不明確な土地
崖地など管理に過大なコストが見込まれる土地

費用の目安

項目	内容
審査手数料	土地1筆につき1万4,000円
負担金	原則として10年分の土地管理費用相当額（宅地の場合20万円〜）
事前準備費用	測量・登記費用（土地の状況による）

すべての土地が該当するわけではありませんが、更地かつ境界が明確な農地や原野であれば、比較的要件を満たしやすい傾向があります。詳細は法務局または専門家にご確認ください。

出口② 自治体・NPOへの寄付・売却

市区町村への寄付を打診する方法です。ただし、自治体が受け入れるのは行政目的（公園・道路・防災用地等）に利用できる土地に限られることがほとんどで、需要のない田舎の土地は断られるケースも少なくありません。

一方、農地は農地中間管理機構（農地バンク）への貸し付けや譲渡を検討できます。また、地域のNPOや移住促進団体が無償または低価格で土地を引き受けるケースもあります。

出口③ 現状のまま時間をかけて売却する

「今すぐ売れない」と「将来も売れない」は別の話です。地方移住需要・空き家バンク・古民家リノベーション需要など、田舎の不動産市場にも一定の動きがあります。

急いで売ろうとせず、適切な価格設定・情報発信を行うことで、買い手が現れるケースもあります。 当相談室では「売却を急かさない」姿勢を信条としており、焦らず状況に合った方針をご提案しています。

出口④ 相続放棄を検討する（相続開始前に判断が必要）

「そもそも相続しない」という選択肢です。相続放棄は相続の開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

ただし注意点が2つあります。

他のプラスの財産（預貯金・自宅等）もすべて放棄することになる
前述のとおり、放棄後も一定の管理義務が残る場合がある

「田舎の土地だけを放棄する」ことはできません。全体の相続財産を見渡した上で、弁護士や司法書士と相談して判断してください。

固定資産税・維持コストを整理する

田舎の土地を持ち続けた場合、毎年どの程度のコストがかかるのかを把握しておきましょう。

コスト項目	概要
固定資産税	課税標準額 × 1.4%（標準税率）が原則。ただし小規模住宅用地等の軽減措置あり
都市計画税	市街化区域内の土地に課税（税率0.3%が上限）
草刈り・管理費	年1〜数回の作業で数万円〜、業者委託の場合さらに高額になることも
建物がある場合	解体費用（木造一戸建てで数十〜100万円超が目安）

田舎の土地は評価額が低く固定資産税自体は少額でも、管理・維持コストの総計は年間で相当な負担になることがあります。「税金が安いから放置」は危険な判断です。

Bushizo相続相談室に無料でご相談ください

「うちの田舎の土地は国庫帰属制度を使えるのか」「農地の整理をどこに頼めばいいのか」「相続放棄すべきかどうか判断できない」——こうした悩みは、一人で抱え込まずに専門家に相談するのが最善です。

Bushizo相続相談室（品川区天王洲）では、宅地建物取引士が相続不動産の状況をヒアリングした上で、司法書士・税理士・弁護士と連携しながら最適な出口をご提案します。品川・大田・港エリアにお住まいの方はもちろん、地方の相続不動産についても全国対応しています。売却を急かさず、お客様のペースで一緒に考えることをお約束します。

初回相談は無料です。まずはお気軽にご連絡ください。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム 電話相談: 050-5527-6414

よくある質問

Q1. 田舎の土地の相続登記を長年放置しています。今からでも間に合いますか？

A. 2024年4月の法改正により、過去に相続した未登記の不動産についても、2027年3月31日までに登記を完了させる経過措置が設けられています（一般的な解釈として）。ただし、早めに着手するほど手続きがスムーズです。まず司法書士にご相談ください。

Q2. 相続土地国庫帰属制度で、山林や原野は受け入れてもらえますか？

A. 一定の要件を満たせば農地・森林・原野も対象になり得ます。ただし、管理に過大なコストを要すると判断された場合は不承認となることがあります。事前に法務局の窓口や専門家に状況を相談し、見込みを確認することをおすすめします。

Q3. 兄弟で田舎の土地を共有相続してしまいました。一人だけ国庫帰属制度を使えますか？

A. 共有土地の場合、共有者全員が共同で申請する必要があります。一人だけでの申請は認められていません。兄弟間で方針を合わせる必要があるため、まず相続人間での話し合いを進めることが先決です。まとまらない場合は弁護士への相談もご検討ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・不動産に関する判断を保証するものではありません。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士など専門家にご相談ください。