アパート相続の手続き完全ガイド｜登記・税金・活用を徹底解説|Bushizo相続相談室

アパートを相続したら、まず何をすればいい？

「親が亡くなり、アパートを相続することになったけど、何から手をつければいいかわからない」——そんな不安を抱えて検索してたどり着いた方も多いのではないでしょうか。

居住用の実家と違い、アパートには入居者がいるという特殊事情があります。家賃収入の管理、入居者への対応、相続税の申告、名義変更と、やるべきことは山積みです。

結論からお伝えします。**アパート相続で最初にすべきことは「期限のある手続きを把握すること」**です。とくに相続税の申告（相続開始から10か月以内）と、2024年4月から義務化された相続登記（3年以内）は、期限を過ぎるとペナルティが発生します。焦る必要はありませんが、スケジュールを早めに整理することが大切です。

この記事では、アパート相続の流れ・税金・売却か継続かの判断基準までを順番に解説します。

アパート相続の全体スケジュールと期限一覧

まずは「いつまでに何をすればいいか」を把握しましょう。期限のある手続きを見落とすと、余計なコストや罰則が発生することがあります。

期限の目安	手続き内容	備考
相続開始から7日以内	死亡届の提出	市区町村役場
3か月以内	相続放棄・限定承認の申述	家庭裁判所
4か月以内	故人の準確定申告	賃料収入がある場合は必須
10か月以内	相続税の申告・納付	課税対象の場合
3年以内	相続登記（名義変更）	2024年4月から義務化・罰則あり

相続登記の義務化（2024年4月〜）について

2024年4月1日より、相続によって取得した不動産は取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務になりました。正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料の対象になります。

また、この義務化は施行前に発生した相続にも遡って適用されます。「昔から名義が親のままになっている」というアパートをお持ちの方も、早めの対応が必要です。

アパート相続にかかる税金の種類と計算のポイント

アパート相続で関わる税金は主に3種類あります。それぞれの概要を把握しておきましょう。

① 相続税

相続財産の総額が**基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）**を超える場合に課税されます。

アパートの相続税評価は、土地・建物ともに「貸家」として評価減が適用されるため、更地や自宅と比べると評価額が低くなるのが一般的です。

土地（貸家建付地）：路線価方式または倍率方式で算出した評価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた減額が適用される
建物（貸家）：固定資産税評価額の70%相当（借家権割合30%の控除）が一般的

この評価減により、アパートは相続税対策の手段として活用されることもありますが、空室が多い場合は減額幅が縮小されるため注意が必要です。

② 登録免許税（相続登記時）

相続を原因とする所有権移転登記の税率は、**固定資産税評価額の0.4%**です。売買による移転（2.0%）より低率に設定されています。

③ 不動産取得税

相続による取得は不動産取得税が非課税です。ただし、相続人以外（遺贈など）の場合は課税される場合があります。

注意： 税額は個々の財産状況・評価方法・特例の適用可否によって大きく異なります。具体的な税額は必ず税理士にご確認ください。

相続登記の手順｜名義変更はどう進める？

相続登記は**法務局（登記所）**に申請します。主な流れは以下のとおりです。

遺産分割協議：相続人全員でアパートを誰が取得するかを決める
必要書類の収集：戸籍謄本一式、固定資産税評価証明書、遺産分割協議書など
登記申請書の作成：司法書士に依頼するのが一般的
法務局へ申請：オンライン申請も可能

相続人が多い・遠方に住んでいる・行方不明の相続人がいるなどの場合は、手続きが複雑になります。とくに品川・大田・港エリアのアパートは、相続人が全国に散らばっているケースも多く、専門家への依頼をお勧めします。

司法書士への報酬は、物件数や財産の規模によって異なりますが、数万円〜十数万円程度が目安となることが多いです（個別にご確認ください）。

売却・賃貸継続・建替え——アパートをどうするか判断するポイント

相続後の最大の悩みが「このアパートをどうすればいいか」という選択です。主な選択肢と判断基準を整理します。

選択肢	メリット	デメリット	向いているケース
賃貸継続	家賃収入が得られる	管理コスト・修繕費が継続発生	入居率が高く、建物が比較的新しい
売却	まとまった現金を得られる、管理不要に	譲渡所得税がかかる場合あり	遠方に住んでいる、共有相続で揉めそう
建替え・リノベーション	収益性を高められる	多額の初期費用が必要	立地が良く需要が見込める
相続放棄	負の財産も承継しない	他の財産も放棄することになる	借入金や修繕費が資産を上回る場合

売却時の税金（譲渡所得税）に注意

アパートを売却する場合、売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。保有期間が5年超か以下かで税率が異なります（長期：約20%、短期：約39%）。

なお、相続した不動産の取得費は故人が購入したときの価格（取得費）を引き継ぐため、古いアパートほど帳簿上の取得費が低く、売却益が大きく計算されやすい点に注意が必要です。

**「急いで売る必要はない」**というのが私たちの基本姿勢です。税負担や賃貸の状況、相続人間の合意形成を丁寧に整理したうえで、最善のタイミングを検討することが重要です。

生前贈与加算の変更（2024年〜）とアパート相続への影響

2024年1月以降の贈与から、相続開始前の生前贈与加算期間が3年から7年に延長されました。

これは「相続前に少しずつ贈与して相続財産を減らす」という節税策が縮小されることを意味します。アパートのような収益不動産を生前に贈与する計画がある場合は、税理士と早めに対策を検討することをお勧めします。

また、アパートの収益を使って計画的に相続税の納税資金を準備するという考え方もあります。賃貸継続の場合は、毎年の家賃収入から納税資金を積み立てておくことも有効です。

アパート相続でお困りの方へ｜無料相談のご案内

アパートの相続は、登記・税金・管理・売却と、複数の専門分野にまたがる複雑な手続きです。「何から始めればいいかわからない」という段階でのご相談も、ぜひお気軽にどうぞ。

**Bushizo相続相談室（品川広域センター）**では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産に対応しています。

売却を急かすことなく、お客様の状況に合わせた最善策をご一緒に考えます。

📞 無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

よくある質問（FAQ）

Q1. アパートを相続したが、入居者にはいつ・何を伝えるべきですか？

A. 所有者が変わったことは、速やかに入居者へ通知するのがマナーであり、実務上も重要です。家賃の振込先変更や、管理会社の引き継ぎがある場合は、書面で通知しましょう。法律上の義務の有無や時期はケースによりますので、司法書士や管理会社にご確認ください。

Q2. 相続人が複数いる場合、アパートを共有名義のままにしておいてもいいですか？

A. 登記上は共有名義にすることは可能ですが、売却・リフォーム・管理方針などを決める際に相続人全員の合意が必要になり、将来トラブルの元になりやすいです。一般的には遺産分割協議で単独所有か、代償分割（一人が取得して他の相続人に現金を支払う）にまとめることが望ましいとされています。

Q3. アパートを相続したくない場合、相続放棄はできますか？

A. はい、できます。ただし相続放棄は家庭裁判所への申述が必要で、原則として相続開始を知った日から3か月以内に行わなければなりません。また、相続放棄をするとアパートだけでなく、預貯金など他のすべての財産も放棄することになります。借入金が多い・修繕費がかさんでいるなどの場合は、専門家に相談のうえ慎重に判断してください。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的として作成されており、特定の状況に対する法律・税務・不動産に関する個別アドバイスを提供するものではありません。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。