タワマン節税の今｜2024年改正で何が変わったか
「親がタワーマンションを持っていると相続税が安くなると聞いたけれど、今でも本当に有効なの？」
そう感じている方は少なくありません。品川・港・大田区を中心とした城南エリアには、天王洲アイル周辺や品川シーズンテラス、大崎・五反田エリアなど、相続財産にタワーマンションが含まれるケースが年々増えています。
結論から言います。タワマン節税は2024年1月以降、制度的に大きく締め付けられました。 かつてのような「時価と評価額の大きな乖離を利用した節税」は、実質的に封じられています。ただし、タワーマンションが相続税上まったく不利になったわけでもなく、正確な仕組みを理解した上で対応することが重要です。
この記事では、2024年の評価ルール改正の概要、節税効果がどう変化したか、そして今後の相続対策として何を考えるべきかを整理します。
タワマン節税とは何だったのか
タワーマンション節税とは、相続税評価額（主に固定資産税評価額をベースとした路線価評価）と実際の市場価格（時価）の間に大きな差があることを利用した節税手法です。
一般的に、タワーマンションの高層階は眺望・希少性から市場価格が高くなります。一方、相続税評価額は同じ棟の低層階とほぼ同等に算出されていました。その結果、実際には1億円以上で売れる部屋でも、相続税評価額が数千万円程度にとどまり、大幅に相続税を圧縮できるケースがありました。
たとえば、現金1億円を相続すれば1億円として課税されますが、同じ1億円でタワマン高層階を購入して相続させると、評価額が5,000万円以下になる……そのような逆転現象が各所で見られていました。
この手法は合法でしたが、国税庁も問題視しており、裁判所も「著しく不適当な場合は時価で評価する」旨の判断を示すようになり、制度的な見直しへの機運が高まりました。
2024年改正で何が変わったのか
新ルールの概要（2024年1月1日以降の相続・贈与から適用）
国税庁は2023年に新しい評価通達の改正を公表し、2024年1月1日以降の相続・贈与から、一定のマンションに新たな評価方法が適用されることになりました。
対象となるのは、区分所有マンション（一室ごとに所有権が分かれている集合住宅） のうち、いくつかの要件を満たすものです。タワーマンションだけでなく、一般的なマンションも対象になります。
新ルールでは、従来の路線価ベースの評価に加え、「市場価格との乖離率」を考慮した補正が加わります。具体的には以下の4つの要素が評価に影響します。
| 評価に影響する要素 | 内容 |
|---|---|
| 築年数 | 新しいほど評価が上がる方向に補正 |
| 総階数 | 高い棟ほど補正が大きくなる |
| 所在階 | 高層階ほど評価が上がる |
| 敷地持分狭小度 | 持分が小さいほど補正が大きくなる |
これらの要素を組み合わせた「区分所有補正率」を算出し、従来の評価額に乗じることで、市場価格の60%程度が下限となるように評価額が引き上げられます（一般的な目安として）。
改正の実質的な意味
改正前は、タワマン高層階で市場価格の20〜30%程度まで評価額が下がるケースもありました。改正後は、最低でも市場価格の約60%は評価される仕組みになったため、大幅な節税効果は見込みにくくなっています。
一方で、現金や預貯金と比べると、依然として不動産評価には一定のメリットが残ります。現金は100%そのままの評価ですが、不動産はどんなに補正されても60%前後が基準となるためです。
改正後もタワマン節税の効果はゼロではない
「じゃあタワマン節税はもう無意味？」と思われるかもしれませんが、そうとも言い切れません。
現金との比較では依然として評価差が存在します。 たとえば1億円の現金を1億円相当のマンションに替えた場合、評価額は6,000万円前後になる可能性があり（ケースにより異なります）、課税対象額を圧縮できる余地は残っています。
ただし、注意が必要な点があります。
- 取得・維持コストが発生する（管理費・修繕積立金・固定資産税など）
- 売却時には市場環境に左右される
- 相続後の活用方針が不明確だと、かえって遺族の負担になる
- 節税目的のみの取得は、国税庁から「租税回避」と認定されるリスクがある
特に最後の点は重要です。2022年の最高裁判決では、節税目的が明らかなタワマン取得について、通達による評価ではなく時価評価を適用することが認められました。2024年改正はこの流れを受けた制度化でもあります。
2024年以降の相続税対策で押さえておくべきこと
タワマン節税規制の強化と同時期に、相続税をめぐる制度はほかにも変化しています。
生前贈与加算の期間延長（2024年〜）
2024年1月1日以降の贈与から、相続前の生前贈与加算期間が3年から7年へ段階的に延長されています。これにより、亡くなる前7年以内の贈与財産が相続財産に加算されるようになります（ただし4〜7年分は総額100万円を控除）。
これまで「相続直前の贈与で節税」という手法が使われてきましたが、その効果が薄れるため、より長期的な贈与計画が必要になります。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得した場合、原則として3年以内に登記が必要です。正当な理由なく放置すると過料が科される可能性があります。
タワマンを相続した場合も同様です。評価額の問題だけでなく、登記手続きのスケジュールも早めに確認しておきましょう。
小規模宅地等の特例との関係
タワーマンション（居住用）に「小規模宅地等の特例」が適用できるケースもあります。被相続人と同居していた親族が取得・申告すれば、敷地の評価額を最大80%減額できる場合があります（要件あり）。これは2024年改正後も維持されており、適用できる場合はかなり大きな節税効果につながります。
タワマンを相続したとき・させたいとき、何をすべきか
タワマンの相続に際して、よくある相談パターンを整理します。
| 状況 | 主な論点 |
|---|---|
| 親がタワマンを所有している | 改正後の評価額の確認、小規模宅地特例の適用可否 |
| 節税目的でタワマン購入を検討中 | 取得コスト・維持費との収支、租税回避認定リスク |
| タワマンを相続したが売却を検討 | 登記義務化への対応、売却タイミングと税負担の試算 |
| 複数の相続人でタワマンを共有している | 共有解消の方法、売却か現物分割か |
いずれのケースも、不動産の評価・売却と税務・法務が複雑に絡み合うため、単独の専門家では対応しきれないことがあります。
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よくある質問
Q1. 2024年以前に購入したタワマンも、新しい評価ルールが適用されますか？
A. はい。新ルールは「いつ取得したか」ではなく、「いつ相続・贈与が発生したか」が基準です。2024年1月1日以降に相続が開始した場合、取得時期にかかわらず新評価方式が適用されます。ただし要件や計算方法の詳細はケースによって異なるため、税理士へのご確認をおすすめします。
Q2. タワマンの相続税評価は、具体的にいくらになりますか？
A. 物件の所在階・築年数・総階数・敷地持分などによって計算が異なり、一概に金額をお伝えすることはできません。一般的な目安として「市場価格の60%程度が下限」と言われていますが、実際の数字は税理士による個別試算が必要です。
Q3. タワマンを売却せずに賃貸に出した場合、相続税評価はどうなりますか？
A. 賃貸に出している不動産（貸家）は、相続税評価上さらに一定の減額が認められる場合があります（借家権割合等による控除）。ただし、空室状況や賃貸契約の内容によって評価が変わることもあり、実態に即した判断が必要です。こちらも専門家への確認をおすすめします。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務判断の根拠となるものではありません。具体的なご判断は、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。