底地とは？相続したら知っておくべき地代収入と固定資産税の逆ザヤ問題|Bushizo相続相談室

「土地を相続したのに、お金にならない」――その土地は底地かもしれません

親が亡くなり、不動産を相続した。登記簿を確認すると「借地権」という文字が見える。固定資産税の通知は毎年届くのに、地代収入はごくわずかで、税金を払うと手元にほとんど残らない――。

このような状況に陥っているなら、相続した土地が**底地（そこち）**である可能性が高いです。

結論から言えば、底地は普通の更地とはまったく異なる特殊な財産です。利用の自由がなく、売却も容易ではなく、収益性も低い。相続した当初は「土地があるから安心」と思っていたのに、実際には持っているだけでコストがかかる「負の資産」に近い状態になっているケースも少なくありません。

この記事では、底地の基本的な意味から、相続した場合に起こりがちな「地代と固定資産税の逆ザヤ問題」、そして具体的な対処法までをわかりやすく解説します。

底地とは何か？借地権との関係をまず整理する

底地とは、借地権が設定されている土地の「所有権部分」のことです。

少し噛み砕いて説明します。土地の権利は大きく2つに分かれます。

権利の種類	内容	権利者
底地（所有権）	土地を持つ権利。地代を受け取る	地主（土地オーナー）
借地権	土地を使う権利。建物を建てられる	借地人（テナント）

つまり、底地オーナー（地主）は土地を「持っている」けれど、「使う」のは借地人です。地主は土地を自由に使えないかわりに、毎月・毎年「地代」を受け取ります。

借地権には主に以下の種類があります。

旧借地法（1992年以前）に基づくもの：更新が自動的にされやすく、地主からの解約が非常に難しい
普通借地権（1992年借地借家法以降）：存続期間は最低30年、正当事由なく更新拒否できない
定期借地権：期間満了で確実に終了する、比較的新しい形態

相続した底地の多くは旧借地法または普通借地権が絡んでおり、地主が「土地を返してほしい」と言っても、借地人が応じない限り難しいのが実情です。

地代収入と固定資産税の「逆ザヤ」とは何か

底地相続で最も多い悩みが、**地代収入が固定資産税・都市計画税を下回る「逆ザヤ」**です。

なぜ逆ザヤが起きるのか

地代は昔、地主と借地人が話し合って決めた金額がそのまま使われ続けることが多く、数十年前に設定された低い地代が今も変わっていないケースが珍しくありません。一方で、土地の評価額（≒固定資産税の課税標準）は時代とともに変動します。特に品川・大田・港エリアのような都市部では地価が上昇したことで、固定資産税・都市計画税の負担が増えているにもかかわらず、地代は据え置きという状況が生まれやすいです。

逆ザヤのイメージ（例）

項目	年間金額（目安）
地代収入	12万円
固定資産税・都市計画税	15万円
差し引き（手残り）	▲3万円

※上記はあくまでイメージです。実際の金額はケースにより大きく異なります。

このように、持っているだけで毎年赤字になるケースもあります。さらに相続税の申告・納付が重なると、一時的な資金負担も大きくなります。

底地を相続したときの相続税の扱い

底地は通常の更地よりも価値が低く評価されます。相続税の計算上、底地の評価額は次のような考え方で計算されます。

底地の相続税評価額＝更地としての評価額 × （1 − 借地権割合）

借地権割合は国税庁が定める路線価図に掲載されており、地域によって異なります（一般的に30%〜90%程度）。例えば借地権割合が60%であれば、底地の評価は更地評価額の40%となります。

注意点：評価が低くても相続税はかかる

評価額が低いとはいえ、ゼロにはなりません。固定資産税の逆ザヤで毎年赤字なのに、相続税まで払わなければならないのが底地の厳しさです。

また、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で取得した不動産は、原則として3年以内に登記を行う義務があります（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。底地であっても例外ではありません。相続が発生したら、まず登記手続きを進めることが必要です。

さらに、2024年1月からは生前贈与の相続財産への加算期間が3年から7年に延長されています。底地を生前に贈与していた場合、7年以内であれば相続財産に加算されるケースがありますので注意が必要です（一般的な取り扱いとして。詳細は税理士にご確認ください）。

底地を相続したときの主な選択肢

底地を相続した場合の対処法は、大きく4つあります。

① 現状維持（地代収入を受け取り続ける）

逆ザヤがなければ、そのまま保有するのも一案です。ただし、地代の改定交渉や借地人との関係維持には手間がかかります。

② 底地を第三者に売却する

底地専門の不動産業者や投資家（底地ファンド）に売却することができます。ただし、買取価格は更地の30%〜60%程度になることが多く、思ったより安値になるケースがあります。

③ 借地人に買い取ってもらう（底地売却）

借地人が最も高く買ってくれる可能性があります。借地人にとっても借地権と底地の両方を取得することで完全所有権（≒更地）になり、土地活用の自由度が上がるからです。交渉が成立すれば双方にメリットがあります。

④ 底地と借地権を同時に整理する（等価交換）

底地と借地権を合わせて整理し、土地の一部を地主と借地人で分け合う「等価交換」という方法もあります。手続きが複雑なため、専門家の関与が不可欠です。

選択肢	メリット	デメリット
現状維持	手続き不要、収入継続	逆ザヤリスク、管理の手間
第三者へ売却	早期に換金できる	売却価格が低くなりやすい
借地人に売却	高値で売れる可能性	交渉が必要、時間がかかる
等価交換	双方に利益	手続きが複雑・時間を要する

底地は「売れない」「使えない」を前提に早めに動く

底地は放置しても状況は改善しません。借地人も高齢化し、相続が発生すると借地権の権利者が複数に分散する「借地権の共有化」が起き、さらに交渉が複雑になります。地主側も相続を重ねるごとに関係者が増え、意思決定が難しくなっていきます。

「売却を急いでいるわけではないが、このまま持っていていいのか不安」という状況こそ、専門家への相談が有効です。

Bushizo相続相談室（品川広域センター） では、底地・借地権に関する相続不動産の相談を、宅地建物取引士が窓口となってお受けしています。司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応で、登記・税務・売却交渉まで一括してサポートします。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産にも対応しています。

売却を急かさない姿勢で、お客様の状況に合った選択肢をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

📩 無料相談はこちら → お問い合わせフォーム 📞 050-5527-6414（受付時間はお問い合わせフォームでご確認ください）

よくある質問（FAQ）

Q1. 底地を相続放棄することはできますか？

A. 相続放棄は「相続財産のすべて」を放棄するもので、底地だけを選んで放棄することは原則できません。他にプラスの財産がある場合は、放棄によって得する財産も手放すことになります。底地単体の処分については、売却・贈与・等価交換など別の方法を検討することになります。ケースによって対応が異なるため、専門家にご相談ください。

Q2. 地代が固定資産税より低い場合、地代の値上げを請求できますか？

A. 一般的には、土地の租税公課の増加や地価の上昇を理由に、地主から借地人に対して地代の増額請求ができると借地借家法に定められています（第11条）。ただし、借地人が応じない場合は調停・裁判となるケースもあり、実務上は交渉が難航することも少なくありません。弁護士や不動産の専門家への相談をお勧めします。

Q3. 相続した底地の登記を放置すると何か問題がありますか？

A. 2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。底地のような「不便な不動産」だからといって放置することはリスクになります。まずは司法書士への相談を含め、早めに手続きを進めることをお勧めします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の個人・案件に対する法務・税務・不動産の個別アドバイスではありません。具体的な判断については、司法書士・税理士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家にご相談ください。