相続不動産を売却したときの税金まとめ｜取得費不明時の5%ルールも解説|Bushizo相続相談室

「売ったら税金はいくら？」相続不動産オーナーが最初にぶつかる壁

親が残してくれた実家や土地。いざ売ろうと思ったとき、多くの方が最初にぶつかるのが「税金がいくらかかるのか分からない」という不安です。

不動産を売却すると譲渡所得税がかかる場合があります。しかも相続不動産の場合は「親がいくらで買ったか分からない」「昔すぎて書類が残っていない」というケースが珍しくなく、計算の出発点で詰まってしまいがちです。

結論からお伝えすると、取得費が分からなくても「売却価格の5%」を取得費とみなして計算できるルールがあります。 ただし、このルールが常に有利とは限りません。この記事では、相続不動産の売却にかかる税金の全体像を整理したうえで、取得費不明時の対処法や使える特例を分かりやすくまとめます。

相続不動産の売却にかかる税金の全体像

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。まとめて「譲渡所得税」と呼ばれることが多いです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

用語	内容の例
売却価格	実際の売却金額
取得費	購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など
譲渡費用	売却時の仲介手数料・測量費・解体費など

税率は「所有期間」で変わる

相続不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から起算します。売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	約20.315%

相続不動産の多くは被相続人が長年保有していたケースが多く、長期譲渡所得（約20%）が適用されることが一般的です。ただし、相続直後に売却する場合でも被相続人の取得日が引き継がれるため、自動的に長期になるケースも多くあります。

取得費が分からない場合の「5%ルール」とは

実家や相続した土地の購入価格・購入時期が不明な場合、「売却価格の5%を取得費とみなす」概算取得費の特例（いわゆる5%ルール）を使って申告することができます。

5%ルールの計算例

たとえば、相続した物件を3,000万円で売却し、譲渡費用が100万円かかった場合：

概算取得費＝ 3,000万円 × 5% ＝ 150万円譲渡所得＝ 3,000万円 −（150万円＋ 100万円）＝ 2,750万円

長期譲渡所得の税率（約20.315%）を掛けると、税額は約559万円になります。

5%ルールが「不利」になるケースもある

5%ルールは実際の取得費よりも低くなることが多く、結果として譲渡所得が大きくなり税負担が重くなる可能性があります。

取得費を実額で証明できれば、実額の方が有利なケースがほとんどです。以下のような資料で取得費を推計・証明できる場合があります。

証明に使える資料	注意点
売買契約書・領収書	最も確実な証拠
通帳の出金記録	購入時期と金額が合致すると有効
登記済権利証・登記事項証明書	取得時期の特定に有効
固定資産税の課税明細（過去分）	価格の推定材料になる場合も
不動産会社の取引履歴	当時の仲介業者が記録を保管している場合も

資料が全くない場合でも、建物部分は減価償却後の価格で計算できる場合もあります。いずれにせよ、取得費の扱いは税理士への確認を強くおすすめします。

相続不動産の売却で使える主な税務特例

譲渡所得税を抑えるために、いくつかの特例制度が設けられています。代表的なものをまとめます。

① 相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）

亡くなった方が一人で居住していた家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたもの等、一定の要件あり）を相続し、その後一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

適用期限：2027年12月31日までの売却（延長の可能性あり）
売却価格が1億円以下であること
売却前に耐震改修を行うか、建物を解体して土地として売却すること
2024年1月の改正で、買主側で耐震改修・解体を行った場合も対象に（一部要件あり）

品川区・大田区・港区でも昭和40〜50年代に建てられた木造住宅が多く、この特例の対象となるケースが少なくありません。

② 取得費加算の特例

相続税を支払った場合、その一部を売却する不動産の取得費に加算できる特例です。相続税の納税額が大きかった方や、相続後3年10ヶ月以内に売却する場合に適用できます。

相続税の申告・納税をしていること
相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までの売却であること

空き家特例と取得費加算の特例は原則として併用できません。どちらが有利かはケースによって異なるため、試算のうえ選択することが重要です。

③ 被相続人の居住用財産に係る3,000万円控除（マイホーム特例との違い）

自分が住んでいた家の売却で使える「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」とは別制度です。相続した家に相続人自身が居住していた場合は、こちらのマイホーム特例の適用も検討できます。ただし適用要件が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

申告・納税の流れと期限

譲渡所得が生じた場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間中に申告・納税が必要です（一般的なスケジュール）。

ステップ	内容	時期の目安
売却	不動産の引渡し完了	―
書類収集	売買契約書・取得費資料・経費領収書など	売却後すみやかに
確定申告	税務署またはe-Taxで申告	翌年2月16日〜3月15日
納税	申告と同時または口座振替	同上

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されました。相続から3年以内に登記しないと過料の対象となりますので、まだ登記が済んでいない方は売却前に必ず対応が必要です。また、2024年以降は生前贈与の相続財産への加算期間が3年から最長7年に延長されています。相続財産の把握や申告にも影響する場合があるため、専門家との確認を怠らないようにしましょう。

「税金が心配で売るに踏み切れない」方へ

相続不動産の税金計算は、取得費の扱い・保有期間・使える特例の組み合わせによって、手残り額が数百万円単位で変わることがあります。「どの特例が使えるか」「5%ルールと実額どちらが有利か」は、個別の状況によって異なるため、まずは専門家に相談することが最善の一歩です。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 相続した不動産を売っても、必ず税金がかかりますか？

A. 譲渡所得（売却益）がゼロ以下であれば、原則として税金はかかりません。取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回る場合は「譲渡損失」となり、課税対象外となります。ただし、取得費が不明で5%ルールを適用する場合は利益が出やすいため、実額の確認を試みることをおすすめします。

Q2. 相続してすぐ売っても長期譲渡扱いになりますか？

A. 一般的には、所有期間は被相続人が取得した日から通算されます。そのため、亡くなった方が長年保有していた物件であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得（約20%）が適用されるケースが多いです。ただし、相続の経緯や取得経路によって異なる場合があるため、個別に確認することをおすすめします。

Q3. 空き家特例と取得費加算の特例、どちらを使えばいいですか？

A. 原則として両方を同時に使うことはできません。どちらが有利かは、売却価格・相続税の納税額・取得費などの条件によって異なります。一般的に、相続税を多く納めた方は取得費加算が有利なケース、相続税が少ない・ない方は空き家特例が有利なケースが多いといわれていますが、必ず税理士に試算してもらったうえで選択してください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務判断を行うものではありません。具体的なご事情については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。