相続不動産を売却する全手順｜名義変更から引渡しまで完全ガイド

「親が亡くなり、実家をどうするか決めなければならない」「遠方の土地を相続したが、管理が大変で売りたい」——そんな悩みを抱えたまま、何から手をつければいいかわからずに時間だけが過ぎていく方は少なくありません。

結論からお伝えすると、相続不動産を売却するには「①相続登記（名義変更）→②不動産査定→③媒介契約・売却活動→④売買契約・引渡し」という大きな4つのステップを踏む必要があります。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、従来よりも早めに動き出すことが求められています。

この記事では、相続した家を売るまでの全体フローを、費用・税金・注意点とともにわかりやすく解説します。

① まず必須：相続登記（名義変更）を済ませる

2024年4月から相続登記が義務化された

2024年4月1日より、相続によって取得した不動産は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務となりました（不動産登記法改正）。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去に相続が発生して未登記のままになっている不動産も対象です（経過措置として、施行日から3年以内、つまり2027年3月31日までの申請が必要）。売却を検討しているなら、まず登記の状況を確認しましょう。

相続登記の主な流れ

相続人の確定（戸籍謄本の収集）
遺産分割協議（相続人全員の合意）
法務局へ登記申請（司法書士に依頼するのが一般的）

費用項目	目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4％
司法書士報酬	5〜10万円程度（案件による）
戸籍取得等の実費	数千円〜1万円程度

※金額はあくまで目安です。物件の状況や相続人の数によって変わります。

ポイント： 相続人が複数いる場合、全員の合意なしに売却はできません。遺産分割協議が整わないと登記も売却も進まないため、早めに相続人間で話し合いを始めることが重要です。

② 不動産の現状把握と査定

登記の目処が立ったら、次は不動産の価値を把握します。「売れるのか」「いくらくらいになるのか」を知ることで、相続人間の話し合いも進めやすくなります。

査定の種類

種類	特徴	費用
簡易査定（机上査定）	物件情報をもとにおおよその価格を算出	無料
訪問査定	現地確認のうえより精度の高い価格を提示	無料
不動産鑑定評価	国家資格者による公的な価格証明	数十万円〜

一般的な売却では、複数の不動産会社に無料の訪問査定を依頼するところから始めます。査定額はあくまで「売り出し価格の参考」であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。

品川・大田・港エリアなど都市部では、利便性の高さから相続不動産でも一定の需要があるケースが多いですが、物件の状態（築年数・リフォーム状況・境界確定の有無）によって査定額は大きく変わります。

③ 媒介契約を結び、売却活動へ

査定結果をもとに信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あります。

契約の種類	他社への依頼	自己発見取引	報告義務
一般媒介契約	複数社OK	可能	任意
専任媒介契約	1社のみ	可能	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	1週間に1回以上

相続不動産の場合、複数の相続人が関与するケースも多く、進捗を把握しやすい専任媒介契約が選ばれることも少なくありません。ただし、どの形態が適切かはケースによります。

売却活動中は内覧対応も発生します。空き家の場合は清掃・簡易なクリーニングをしておくと印象が変わります。

④ 売買契約・決済・引渡し

買主が見つかったら、売買契約書の締結 → 決済（残代金の受領）→ 所有権移転登記・引渡しという流れになります。

このタイミングで支払う主な費用は以下のとおりです。

費用項目	目安
仲介手数料	売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税（上限）
抵当権抹消費用	数千円〜（司法書士報酬含む）
印紙税	売買金額により数千円〜数万円
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合に課税（後述）

相続不動産の売却にかかる税金

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、所得税・住民税がかかります。税率は保有期間によって異なります。

保有期間	所得税	住民税	合計
5年以下（短期）	30％	9％	39％
5年超（長期）	15％	5％	20％

※復興特別所得税を含む概算。正確な税率・計算は税理士にご確認ください。

なお、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内の売却が条件）や、空き家の3,000万円特別控除（一定の要件を満たす場合）など、節税につながる特例が存在します。適用条件は細かいため、必ず税理士に相談することをおすすめします。

生前贈与加算の7年ルール（2024年改正）

2024年1月以降の贈与から、相続税の生前贈与加算期間が従来の3年から7年に延長されました。これは不動産売却に直接影響するものではありませんが、相続税額の計算に影響することがあるため、売却益の税金を考える際の全体像として把握しておきましょう。

相続不動産売却の全体スケジュール目安

相続発生 ↓ 【〜3ヶ月以内】相続人確定・遺産分割の方向性決定 ↓ 【〜10ヶ月以内】相続税申告（課税対象の場合） ↓ 【3年以内に登記申請義務】相続登記（名義変更） ↓ 不動産査定・媒介契約 ↓ 売却活動（一般的に数ヶ月〜1年程度） ↓ 売買契約・決済・引渡し ↓ 確定申告（翌年2〜3月）

相続税の申告期限（相続開始を知った翌日から10ヶ月以内）と不動産売却のタイミングは連動することが多いため、早めに司法書士・税理士と連携して動くことが得策です。

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Bushizo相続相談室（品川広域センター） は、宅地建物取引士が相談窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を提供しています。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産に対応。「まず売却ありき」ではなく、お客様の状況に合わせた最善策をご提案することを信条としています。

初回相談は無料です。お気軽にどうぞ。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記が終わっていなくても、売却活動を始められますか？

A. 売却活動（査定・媒介契約の締結）自体は始められますが、実際に売買契約を結ぶ時点では登記が完了している必要があります。特に2024年4月以降は登記義務化の観点からも、早期に手続きを進めることを推奨します。

Q2. 相続した実家を売却する際、空き家の3,000万円特別控除は必ず使えますか？

A. 一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、売却までに耐震改修または除却を行っていること、売却価格が1億円以下であること、など）を満たす場合に適用できます。要件が細かいため、適用可能かどうかは税理士への確認が必須です。

Q3. 相続人が複数いる場合、一人だけ売却に反対したらどうなりますか？

A. 遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すると原則として売却は進められません。話し合いが難航する場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判という手続きを利用することも選択肢の一つです。弁護士への相談をお勧めします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・不動産に関するアドバイスを提供するものではありません。具体的なご判断については、司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。