借地権の相続|実家を引き継いだら地主との関係・売却方法を解説|Bushizo相続相談室

「借地の実家を相続した」──あなたの不安はここから始まる

親が亡くなり、実家を相続したと思ったら、土地は「借りていた」ことが判明した。そんなケースは決して珍しくありません。特に品川・大田・港エリアのような城南の住宅密集地では、昭和30〜40年代に借地契約を結んで建てられた戸建てが今も数多く残っています。

「地主にどう連絡すればいい？」「相続税はどうなる？」「売ることはできるの？」──調べても情報が錯綜していて、何から手をつければいいかわからない、というのが正直なところではないでしょうか。

結論からお伝えします。借地権は相続できます。しかも地主の承諾は不要です。 ただし、その後の「維持・売却・返還」という選択肢の中で、正しい手順を踏まないと思わぬトラブルに発展することもあります。この記事では、借地権相続の基本から、地主との関係、売却方法まで順を追って解説します。

借地権の相続とは？まず「承諾は不要」を押さえる

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法に基づく）。代表的なものに「普通借地権」と「定期借地権」があります。

相続において最初に押さえるべきポイントは、借地権の相続に地主の承諾は不要という点です。 借地権は財産であり、土地賃借権（債権）として相続財産に含まれます。地主に「許可をもらわなければ」と思い込み、勝手に引き渡しを断念してしまうケースもありますが、法的には承諾なしで相続人が引き継げます。

ただし、以下の点には注意が必要です。

地主への通知は礼儀として行うべき（義務ではないが関係維持のため重要）
建物の相続登記は2024年4月から義務化（相続を知った日から3年以内）
借地権の名義変更に関する書類を地主と交わすケースもある

普通借地権と定期借地権の違い

種類	契約期間	更新	特徴
普通借地権	最初30年（以後20年・10年）	原則更新可	旧法（旧借地法）含む。更新拒絶は地主側に正当事由が必要
定期借地権	50年以上など契約による	更新なし	期間満了で終了。近年の新規契約に多い
旧借地権（旧法）	非木造30年・木造20年など	慣習上ほぼ更新	昭和の建物に多い。権利性が強い

昭和に建てられた実家の多くは旧借地法に基づく「旧借地権」であり、借地人の権利が比較的強く保護されているケースが多いです。

相続後に必要な手続き──登記・地主通知・地代の引き継ぎ

借地権を相続したら、主に以下の手続きが必要です。

① 建物の相続登記（2024年4月から義務化）

2024年4月1日の法改正により、相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になりえます。借地上の建物も当然この義務の対象です。

なお、過去の未登記分（2024年4月以前の相続）も同様に3年の猶予期間が設けられています（施行日から3年以内）。放置してきた案件も今すぐ確認を。

② 地主への相続通知

法的義務ではありませんが、地代の振込先変更・新契約書の取り交わしなど実務上の必要性があります。通知の際は相続人全員の合意のもと、代表者を決めて連絡するとスムーズです。

③ 地代の支払い継続

地代は相続開始後も継続して支払義務があります。支払いが滞ると賃貸借契約の解除事由になりうるため注意が必要です。相続人が複数いる場合、誰が支払うかを早めに決めておきましょう。

④ 相続税の申告（期限：相続開始を知った日の翌日から10か月以内）

借地権は相続税の課税対象です。評価額は路線価に基づく「借地権割合」を用いて計算されますが、地域によって30〜90%と幅があります。品川・大田エリアでは比較的高い割合が設定されているケースが多く、相続税評価額が想定より高くなることもあります。詳細は税理士に確認することをお勧めします。

借地権付き建物を「売却」する方法──4つの選択肢

借地上の実家を相続しても「住む予定がない」「維持費を払い続けるのが難しい」という場合は、売却・処分の検討が現実的です。主な方法は以下の4つです。

方法	概要	地主の承諾	特徴
①第三者への売却	借地権付き建物として市場に売り出す	必要	承諾料（更地価格の10%前後が目安）が発生することが多い
②地主への売却（買取）	地主に借地権と建物を買い取ってもらう	不要	交渉次第。底地と合わせると価値が上がるため地主も検討しやすい
③底地との等価交換	借地権の一部と底地の一部を交換し所有権化してから売却	地主との合意が必要	売却しやすくなる。税務面での検討も必要
④地主に土地を返還	建物を取り壊して更地で返す	基本は合意	費用（解体費等）がかかる。借地権の価値を捨てることになる場合も

**最もスムーズなのは「地主への売却」または「地主との等価交換後に売却」**です。第三者への売却は地主の承諾料や承諾を得られないリスクがあります。まず地主との関係構築と意向確認が大切です。

「地主が承諾してくれない」場合は？

地主が承諾を拒む場合、裁判所に「借地非訟」の申し立てを行い、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます。ただし時間・費用・労力がかかるため、専門家を交えた交渉を先に試みることが現実的です。

地主との関係──トラブルを避けるための3つの心がけ

借地権の相続・売却において最大のカギは「地主との関係」です。法的には相続に承諾不要とはいえ、円満に進めるためには人間関係の配慮が欠かせません。

早めの丁寧な通知：相続発生後、できるだけ早く、礼節をもって連絡する
地代の遅滞なき支払い：信頼関係の基本。1〜2か月の滞納でも関係が悪化することがある
売却・活用の意向は慎重に伝える：「急いで処分したい」という姿勢より、「地主にとっても良い着地点を」という姿勢で臨む

品川・大田エリアでは地主が近隣に住んでいるケースも多く、昔からの顔なじみというケースもあります。感情的なトラブルに発展しないよう、交渉の窓口は専門家（宅地建物取引士・司法書士など）に立ててもらうと中立的に進めやすくなります。

悩む前に相談を──Bushizo相続相談室の無料相談

「地主と直接話すのが不安」「売却すべきか持ち続けるべかわからない」「相続税の申告期限が迫っている」──そんな方のために、Bushizo相続相談室では無料相談を受け付けています。

宅地建物取引士を中心に、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応が当相談室の強みです。売却を急かすことはしません。まずはお気持ちや状況をお聞きし、最適な選択肢をご一緒に考えます。品川・大田・港エリアを中心に全国対応しています。

無料相談はこちら → お問い合わせフォーム / 050-5527-6414

よくある質問

Q1. 借地権の相続に、地主の許可は本当に必要ないですか？

A. はい、一般的に相続による借地権の承継に地主の承諾は不要です。これは借地借家法・民法上の原則です。ただし、売却・転貸・建て替えなどを行う際には地主の承諾が必要になります。ケースによって異なる部分もあるため、個別の状況は専門家にご確認ください。

Q2. 借地権付きの建物は売れますか？価格は下がりますか？

A. 売却は可能ですが、所有権のある土地と比べると市場価格は低くなる傾向があります。また第三者への売却には地主の承諾と承諾料が必要になるケースが多いです。地主への売却や等価交換といった方法を検討することで、より有利な条件になることもあります。

Q3. 相続登記をしないままにしていると何か問題がありますか？

A. 2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になりえます。また、未登記のままでは借地権付き建物の売却手続きが進められないという実務上の問題もあります。早めの対応をお勧めします。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律判断・税務判断・不動産取引の助言を行うものではありません。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士・宅地建物取引士など専門家にご相談ください。