不動産買取とは？仲介との違いと相続物件に向く理由を解説|Bushizo相続相談室

「早く売りたいけど、損はしたくない」——相続不動産の売却で迷っていませんか？

親が亡くなり、実家や空き家をどう処分すればいいか分からない。仲介で売るべきか、買取を使うべきか、何が違うのかすら分からない——そんな声を、品川・大田・港エリアを中心に数多くお聞きしてきました。

結論からお伝えします。
不動産の売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2種類があり、相続物件の状態や売却を急ぐ事情によって、どちらが有利かは変わります。とくに老朽化した実家・空き家・遠方の物件を抱えるケースでは、買取が最適解になることが少なくありません。

この記事では、買取と仲介の違いを整理しながら、相続不動産に買取が向く理由と注意点をわかりやすく解説します。

不動産買取とは何か——仲介との根本的な違い

仲介とは

「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に立ち、マッチングをサポートする方法です。売却が成立したとき、不動産会社は売主・買主双方（または片方）から仲介手数料を受け取ります。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまでに数か月〜1年以上かかることもあります。

買取とは

「買取」は、不動産会社が自社で直接、物件を購入する方法です。転売や賃貸活用を前提に買い取るため、一般的に市場価格より低い水準（目安として市場価格の60〜80%程度とされることが多い）での提示になりますが、すぐに現金化できる・仲介手数料が不要・内覧対応や広告活動が不要といったメリットがあります。

一目でわかる比較表

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い	市場価格の60〜80%程度が目安
売却期間	数か月〜1年以上	1〜2週間程度も可能
仲介手数料	必要（上限は法定）	不要
内覧・広告対応	必要	不要
契約不適合責任	原則あり	免責交渉できる場合が多い
向いているケース	築浅・状態良好・急がない	老朽化・急ぎ・遠方・訳あり

相続不動産に買取が向く5つのケース

相続不動産のすべてに買取が適しているわけではありませんが、次のようなケースでは仲介より買取を優先して検討する価値があります。

① 築年数が古い・老朽化が著しい物件

昭和56年以前の旧耐震基準の建物や、長年空き家だった物件は、仲介市場で買主がつきにくいのが実情です。買取業者はリフォームや解体を前提に購入するため、そのままの状態でも引き取ってもらいやすい点が大きなメリットです。

② 遠方に住んでいて管理が難しい

相続人が品川・城南エリアに住んでいても、実家が地方にある——あるいはその逆で、地方在住の方が都内の物件を相続した——というケースは珍しくありません。管理が行き届かないまま放置すると、固定資産税の負担が続くうえ、2023年末に施行された空き家特措法の改正により、行政指導のリスクも高まっています。早期に手放せる買取は現実的な選択肢です。

③ 遺産分割を早急に確定させたい

相続人が複数いる場合、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」を選ぶケースが多くあります。仲介では売却完了まで数か月かかり、その間も遺産分割協議が宙ぶらりんになりがちです。買取なら短期間で現金化できるため、相続人間のトラブルを最小化しやすくなります。

④ 契約不適合責任を負いたくない

民法改正（2020年）以降、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。古い実家の雨漏り・白アリ被害・地中埋設物などを「知らなかった」では済まない場面もあり、一般個人の売主にとってリスクになり得ます。買取の場合は、この責任を免除・限定する条件での契約が交渉しやすいのが一般的です（ただしケースによります）。

⑤ 相続税の納付期限が迫っている

相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10か月以内です。納税資金が不足する場合、不動産を早期売却して充当する必要があります。仲介で売り出してから成約まで時間がかかった場合、期限に間に合わないリスクがあります。買取であればスケジュールを明確に組めるため、税務上の期限管理に有利です。

相続登記の義務化と買取の関係——2024年改正を踏まえて

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります（過去の相続分も対象）。

買取を活用して不動産を手放す場合も、売買登記の前提として相続登記が必要になります。買取の契約から決済までのスケジュールに相続登記の期間を組み込む必要があるため、司法書士との連携が不可欠です。

当相談室では司法書士と連携したワンストップ対応を行っており、登記手続きの段取りも含めてサポートいたします。

買取価格を少しでも上げるための交渉ポイント

買取価格は交渉次第でまったく異なります。以下のポイントを押さえておきましょう。

複数の買取業者から査定を取る
1社だけでは相場感が掴めません。最低でも3社以上に査定依頼し、提示額と条件を比較することが重要です。
仲介と買取を並行して検討する
仲介で売り出しながら、買取の条件も確認しておく「仲介優先・買取保証つき」の形態を提案する不動産会社もあります。急ぎでない場合は一定期間仲介を試みてから買取に切り替えるという方法も有効です。
物件の資料を整える
固定資産税納税通知書・登記事項証明書・建築確認済証などの書類が揃っていると、査定がスムーズになり交渉材料になります。
近隣の取引事例を把握しておく
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サービス（無料）で近隣の成約事例を確認しておくと、査定額が適正かどうかの判断材料になります。

相続不動産の売却、どこに相談すればいいか分からない方へ

「買取がいいとは聞いたけれど、どの業者に頼めばいいか」「税金や登記のことも含めて一括で相談したい」——そんな方のために、Bushizo相続相談室(品川広域センター)では、宅地建物取引士が窓口となり、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。

売却を急かすことなく、お客様の状況に合わせた最善策をご提案することが私たちの信条です。品川・大田・港エリアを中心に、全国の相続不動産のご相談に対応しています。

まずは無料でご相談ください。
→ お問い合わせフォーム / 📞 050-5527-6414

よくある質問（FAQ）

Q1. 買取と仲介、どちらが得ですか？
A. 一概にどちらが得とは言えません。仲介は売却価格が高くなりやすい反面、時間・手間・契約不適合責任のリスクを伴います。買取は価格が下がる分、スピード・手間の少なさ・リスクの低さにメリットがあります。物件の状態・相続人の事情・税務スケジュールなどを総合的に判断することが大切です。

Q2. 相続登記が済んでいない状態でも買取の相談はできますか？
A. はい、可能です。相続登記が完了していなくても査定・相談は進められます。ただし、実際の売買契約・決済前に相続登記を完了させる必要があります。司法書士と連携して手続きを並行して進めることが一般的です。

Q3. 買取の場合、仲介手数料はかかりませんか？
A. 買取の場合、不動産会社が直接購入するため、原則として仲介手数料は発生しません。ただし、契約内容によっては別途費用が発生する場合もありますので、事前に書面で確認することをお勧めします。

免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の不動産取引・税務・法務に関するアドバイスではありません。具体的な判断については、宅地建物取引士・司法書士・税理士・弁護士など各専門家にご相談ください。