相続税対策の王道とは｜不動産活用の効果と注意点を解説|Bushizo相続相談室

「相続税、何から手をつければいいかわからない」——そのお気持ち、よくわかります

親の財産をいつか引き継ぐことはわかっていても、「相続税って具体的にどう対策すればいいの？」と、なかなか動き出せていない方は多いのではないでしょうか。特に品川・大田・港エリアのように地価の高い地域では、自宅の土地だけで相続税の基礎控除を超えてしまうケースも珍しくありません。

結論からお伝えすると、相続税対策の王道は「早めに始める生前贈与」と「不動産の評価を適正に下げること」の組み合わせです。 ただし、どちらも制度改正が続いており、古い知識のままでは逆効果になることもあります。

この記事では、2024年以降の最新制度を踏まえながら、代表的な相続税対策の仕組みと、不動産活用による節税の効果・注意点をわかりやすく解説します。

相続税の基本：まず「課税されるかどうか」を確認する

相続税対策を考える前に、そもそも相続税がかかるかどうかを確認することが大切です。

相続税には基礎控除があり、以下の計算式で求められます。

基礎控除額＝ 3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数

たとえば法定相続人が配偶者と子2人の計3人であれば、基礎控除は 3,000万円＋ 1,800万円＝ 4,800万円 となります。正味の遺産総額がこれを下回れば、原則として相続税は発生しません。

ただし、都市部の不動産を持つご家庭では、土地の評価額が高く基礎控除を超えるケースが多くなっています。「うちは大丈夫だろう」と思っていたら課税対象だった、というご相談は実際に多く寄せられています。

王道の相続税対策①：生前贈与を活用する（2024年改正対応）

生前に財産を少しずつ移転しておく「生前贈与」は、最もシンプルな相続税対策のひとつです。

暦年贈与の基本

毎年1月1日から12月31日の間に、受贈者1人あたり 110万円まで の贈与は贈与税がかかりません（暦年贈与の基礎控除）。これを活用して、子や孫に毎年少しずつ財産を移転することで、将来の相続財産を圧縮できます。

⚠️ 2024年から「生前贈与加算」が7年に延長

2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前7年以内に行われた贈与は相続財産に加算されるルールに変わりました（従来は3年以内）。

ただし、延長された4年分（4〜7年前）については、合計100万円までは加算対象外という経過措置があります。いずれにせよ、対策は早めに始めるほど効果が高まります。

相続時精算課税制度の改正

2024年からは、相続時精算課税制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。一定の要件のもとで使いやすくなりましたが、一度選択すると暦年贈与に戻せないなど注意点もあります。ご自身の状況に合った制度選択は、税理士への相談をおすすめします。

王道の相続税対策②：不動産活用で評価額を下げる

相続税は「財産の評価額」にかかります。現金1,000万円はそのまま1,000万円の評価ですが、不動産に変えることで評価額が下がる場合があります。これが不動産活用による節税の基本的な仕組みです。

土地・建物の評価額の特徴

財産の種類	相続税評価の基準	目安
現金・預貯金	額面どおり	評価減なし
土地（自用地）	路線価方式または倍率方式	時価の70〜80%程度が目安
土地（貸宅地）	自用地評価 × (1 − 借地権割合)	さらに評価減
賃貸建物（アパート等）	固定資産税評価額 × 0.7	自用の場合より低い
賃貸建物の敷地（貸家建付地）	自用地評価 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)	一定の評価減

※借地権割合・借家権割合は地域・路線ごとに異なります。

小規模宅地等の特例：最大80%評価減の強力な制度

**「小規模宅地等の特例」**は、一定の要件を満たせば、自宅や事業用地・貸付用地の評価額を大幅に減額できる制度です。

特定居住用宅地（自宅）：330㎡まで、評価額を80%減額
貸付事業用宅地（賃貸物件の敷地）：200㎡まで、評価額を50%減額

たとえば路線価ベースで1億円の自宅土地（330㎡以内）があれば、要件を満たすことで評価額が2,000万円まで下がり、相続税の大幅な圧縮につながります。ただし適用要件が細かく、申告期限内（相続開始から10ヶ月以内）の申告が必須です。

不動産活用による節税の「落とし穴」と注意点

不動産を使った相続税対策は効果的な反面、やり方を間違えると思わぬリスクを抱えることになります。

① 過度な節税スキームは否認されるリスク

2022年以降、タワーマンションの区分所有物件を使った行き過ぎた節税スキームに対し、国税庁が通達を改正しました。時価と相続税評価額の乖離が著しい場合、「総則6項」と呼ばれる規定によって実態に近い評価に引き直されることがあります。極端な節税目的の購入は、否認リスクを十分に考慮する必要があります。

② 賃貸経営のリスクを忘れずに

アパートを建てて「貸家建付地」の評価減を得る方法は一般的ですが、空室が続けば収益が得られないだけでなく、ローンが残るリスクもあります。節税効果だけでなく、長期的な収益性・管理コスト・出口戦略を含めて検討することが大切です。

③ 相続登記義務化（2024年4月〜）への対応

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わないと、過料の対象となります。不動産を活用した相続税対策を進める前提として、名義がきちんと整理されているかの確認も欠かせません。

相続税対策を始める前に確認したい3つのポイント

現状の財産評価額を把握する：何から始めるにしても、現状を把握しないと対策の方向性が定まりません。
家族の状況・意向を確認する：不動産の活用や贈与は、家族全員に関わる話です。後々の争いを防ぐためにも、早めに家族で話し合う機会を持ちましょう。
専門家に相談する：税理士・司法書士・宅地建物取引士が連携して対応してくれる窓口を活用することで、税務・法務・不動産の観点から総合的なアドバイスが得られます。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 相続税の申告期限はいつですか？

A. 相続税の申告・納付の期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限内に申告しないと加算税・延滞税が発生する場合があります。また、小規模宅地等の特例などの特例も、原則として期限内の申告が適用要件となっています。

Q2. 生前贈与は毎年やれば必ず節税になりますか？

A. 一般的には、長期にわたって計画的に行うほど効果が高まります。ただし、2024年からの改正により、相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されるルールに変わっています。また、毎年同額を機械的に贈与すると「定期贈与」とみなされるリスクもあります。金額や時期を工夫しながら進めることが重要で、具体的な進め方は税理士に相談することをおすすめします。

Q3. 不動産を持っているだけで相続税対策になりますか？

A. 一概にはいえません。不動産は現金に比べて相続税評価額が低くなる場合がありますが、土地の種類・利用状況・所在地によって評価額は大きく異なります。また、賃貸に出せば評価減の効果はありますが、空室リスクや管理コストも生じます。「不動産を持っているから安心」ではなく、現状の評価額の把握と専門家による総合的な判断が重要です。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務上のアドバイスを提供するものではありません。具体的な相続税対策・申告・手続きについては、税理士・弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。