遺留分を不動産しかない場合に請求する方法と対処法
「不動産しか遺産がない」のに遺留分を請求されたら、どうすればいい？
親が亡くなり、遺産を確認したら自宅の土地と建物しか残っていなかった——そんな状況で、兄弟から「遺留分を払ってほしい」と言われたら、頭を抱えてしまいますよね。「現金がないのにどうすればいいのか」「不動産を売るしかないのか」という不安の声は、相続相談の現場で非常によく聞かれます。
結論からいうと、遺産が不動産しかない場合でも、遺留分の問題は複数の方法で解決できます。 売却一択ではありません。まず制度の仕組みを正しく理解したうえで、自分たちの状況に合った選択肢を探すことが大切です。
この記事では、遺留分の基礎知識から、不動産しかないケースでの具体的な対処法までを順に解説します。
そもそも遺留分とは？基礎を押さえておこう
遺留分とは、法律が一定の相続人に対して保障する「最低限の相続割合」のことです。遺言書で財産を特定の人に集中させても、他の相続人がこの権利を主張すれば、一定額を取り戻すことができます。
遺留分が認められる相続人と割合
| 相続人の構成 | 遺留分の合計 | 各自の遺留分の目安 |
|---|---|---|
| 配偶者のみ | 遺産の1/2 | 1/2 |
| 配偶者＋子 | 遺産の1/2 | 配偶者1/4・子1/4（人数で分割） |
| 子のみ（兄弟間） | 遺産の1/2 | 人数で均等割り |
| 直系尊属のみ | 遺産の1/3 | 人数で均等割り |
| 兄弟姉妹 | なし | 遺留分の権利なし |
たとえば、親が「長男にすべて相続させる」という遺言を残し、子が3人いた場合、次男・三男それぞれの遺留分は遺産全体の1/6ずつ（1/2 ÷ 3）が一般的な計算になります。
⚠️ 兄弟姉妹（被相続人の兄弟）には遺留分はありません。ただし「親が亡くなり、子ども世代が兄弟として相続する」ケースでは、子に遺留分があります。混同しやすいので注意しましょう。
遺留分は「現物の不動産」ではなく「金銭」で請求する
ここが非常に重要なポイントです。
2019年の民法改正により、遺留分は原則として金銭（お金）で請求する制度に変わりました。 これを「遺留分侵害額請求権」といいます。
改正前は不動産そのものを共有状態にする形で権利を主張することもありましたが、現在は「侵害されている遺留分に相当する金額を現金で支払え」という請求になります。
つまり、不動産を取得した相続人（たとえば長男）は、他の兄弟に対して現金を用意して支払う義務が生じます。遺産が不動産しかない場合でも、「不動産の一部をよこせ」という請求ではなく、「相当する金銭を払え」という話になるわけです。
遺留分侵害額の計算式（概略）
遺留分侵害額 ＝ 遺留分額 ー 遺留分権利者がすでに受け取った遺産・贈与
遺留分額の計算には、生前贈与（相続開始前10年以内の特別受益、または1年以内のもの）も原則として持ち戻して計算します。2024年1月以降の贈与については、相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算されるルール（生前贈与加算の延長）も影響しますので、計算は専門家に確認することをおすすめします。
不動産しかないときの具体的な対処法4選
現金がない状態で遺留分侵害額を請求された場合、一般的には以下の方法が検討されます。
① 自分で資金を調達して支払う（代償金の支払い）
親の不動産を取得した相続人が、自己資金・預貯金・保険金などから遺留分相当額を支払う方法です。もし手元に資金がない場合は、不動産を担保に金融機関から融資を受けることも選択肢の一つです（相続ローン・不動産担保ローン等）。
メリット： 不動産を手放さずに済む
デメリット： まとまった資金が必要。融資審査に通らない場合も
② 不動産を売却して現金を分ける（換価分割）
相続した不動産を売却し、売却代金から遺留分相当額を支払う方法です。住み続けるつもりがない場合や、不動産の価値が高い場合に現実的な選択肢になります。
メリット： 明確に金銭で解決できる
デメリット： 自宅の場合は住む場所を失う可能性がある
③ 不動産の一部を共有にする（現物による解決）
法律上は金銭請求が原則ですが、当事者全員が合意すれば、不動産の持分を一部移転して解決することも可能です。ただし共有状態は将来の売却・活用でトラブルになりやすいため、慎重に検討してください。
メリット： 当面の現金負担がない
デメリット： 共有関係が後々の紛争の火種になりやすい
④ 当事者間で協議・和解する
遺留分の金額や支払い方法は、当事者間の合意で柔軟に決めることができます。「分割払いにしてもらう」「支払い時期を猶予してもらう」「一部の別の財産（家財・動産等）を代わりに渡す」なども、合意があれば有効です。
メリット： お互いが納得できる形を作りやすい
デメリット： 感情的になりやすく、合意に至らないケースも
遺留分請求には「時効」がある。期限に注意
遺留分侵害額請求には、消滅時効があります。
| 起算点 | 時効期間 |
|---|---|
| 相続の開始および遺留分を侵害する贈与・遺贈を知った時から | 1年 |
| 相続開始から（知らない場合でも） | 10年 |
請求する側（遺留分権利者）は、この期間内に意思表示をしなければ権利が消滅します。一方、請求を受けた側は、裁判所に「支払いの猶予」を申し立てることができます（民法1047条）。この猶予期間は一般的に2年以内の範囲で認められることがあります。
2024年以降の注意点：相続登記の義務化と生前贈与加算の延長
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。
遺留分問題で協議が長引いていても、登記の期限は別に進んでいます。「揉めているから登記を後回しにしていた」というケースでも、まず相続登記は進めておくことが重要です。
また、2024年1月1日以降の生前贈与については、相続開始前7年以内（従来は3年以内）の贈与が相続財産に持ち戻されて計算される可能性があります。遺留分の計算にも影響しますので、被相続人から生前に贈与を受けていた方がいる場合は、専門家を交えて計算することをおすすめします。
遺産が不動産しかない相続で困ったら、まず専門家へ
遺留分の問題は、不動産の評価額の算定・遺留分計算・登記・税務・協議の進め方など、複数の専門領域が絡み合います。一人で抱え込まずに、早めに相談することがトラブルを小さくするコツです。
Bushizo相続相談室（品川広域センター） では、宅地建物取引士を窓口に、司法書士・税理士・弁護士と連携したワンストップ対応を行っています。売却を急かすことなく、まずお客様の状況をしっかりお聞きします。品川・大田・港エリアをはじめ、全国の相続不動産のご相談に対応しています。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産の評価はどうやって決めるのですか？遺留分計算のベースになる金額が分かりません。
A. 一般的には、相続開始時点の「時価（市場価格）」を基準にします。固定資産税評価額や路線価とは異なる場合があります。不動産鑑定士による鑑定評価や、不動産業者の査定価格を参考にすることが多いですが、当事者間で合意できない場合は調停・裁判で裁判所が判断します。正確な評価は専門家にご相談ください。
Q2. 遺留分を請求されましたが、支払うお金がまったくありません。分割払いは認められますか？
A. 当事者間の合意があれば分割払いも可能です。また、裁判所に申し立てることで支払い期限の猶予が認められるケースもあります（民法1047条）。ただし猶予の可否や期間はケースによりますので、まず弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
Q3. 親が「長男にすべて渡す」という遺言を書いていました。遺留分の請求をあきらめるしかないですか？
A. 遺言があっても遺留分は法律上保障された権利ですので、あきらめる必要はありません。ただし、相続放棄をしていたり、遺留分の放棄（家庭裁判所の許可が必要）をしていたりする場合は別の話になります。遺言の内容と自分の状況を整理したうえで、専門家に相談することをおすすめします。
免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務アドバイスを提供するものではありません。具体的なご状況については、司法書士・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。